Hausbau Kosten richtig berechnen – Baukosten pro Quadratmeter

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Wie hoch sind die Baukosten pro Quadratmeter?

Die Frage: „Was oder wie viel kostet ein Haus?“ lässt sich so pauschal nicht beantworten. Es kommt darauf an, welche Materialien auf diesem Quadratmeter verbaut werden. So ist es ein Unterschied, ob beispielsweise ein Quadratmeter mit Marmor gefliest wird oder ob PVC-Belag gelegt wird. Die Baukosten für den Innenausbau lassen sich demnach schwierig ermitteln und bestenfalls als Preisspanne angeben. Für die  Erschließung, die Nebenkosten des Hauskaufs sowie den Rohbau gibt es aber einige Parameter, mit deren Hilfe man in etwa grob die Quadratmeter-Preise einschätzen kann. Details rund um das Thema Baunebenkosten oder auch verstecke Kosten, die häufig in der Planung vergessen werden, finden Sie dazugehörigen Artikel.

Mit welchem Kosten pro Quadratmeter kalkulieren?

1. Grundstückskosten durch Grundstückspreis

Die Kosten für das Grundstück sind bei den Hausbau-Gesamtkosten zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht unmittelbar zu den Hausbau-Kosten zählen. Je nach Region schwankt der Grundstückspreis und kann ebenso gut weniger als 100 Euro pro Quadratmeter betragen (ländliche Gegend) und bis zu weit über 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen (Top-City).

2. Baukosten-Berechnung

Um die Baukosten grob schätzen zu können, werden zwei Berechnungsmethoden angewandt:

Baukostenberechnung nach Quadratmeter der Wohnfläche

Dafür wird der Herstellungspreis des Wohnraums pro Quadratmeter Wohnfläche verwendet. Je nach Region, nach Ausstattung sowie Haustechnik liegt dieser ungefähr zwischen 1.000 und 1.700 Euro pro Quadratmeter. Dabei handelt es sich um die Erstellungskosten inklusive 20 Prozent Mehrwertsteuer. Kosten für Außenanlage, Grundstück und Baunebenkosten (Architektenhonorar, Grundbucheintrag etc.) sind darin nicht enthalten. Auch hierbei handelt es sich lediglich um einen Richtwert, da sich die Fertighausanbieter nicht nur regional unterscheiden, sondern mittlerweile auch sehr viele unterschiedliche Variationen und Möglichkeiten im Bereich Ferteilbau bestehen, die es vor wenigen Jahren in dieser Vielfalt noch nicht gab.

Kostenschätzung nach Kubikmetern umbauter Raum

Auch nach dem Raumvolumen lassen sich Kosten in etwa abschätzen. Weil hier die Raumhöhe noch mit berücksichtigt wird, ist dieses Verfahren zuverlässiger als die Schätzung mithilfe der Wohnfläche. Umbauter Raum ist das Gesamtvolumen des Innenraumes eines Gebäudes. Dazu zählen nicht nur die Grundflächen, sondern auch die Wände inklusive der Höhe, die Decken sowie das Dach. Ungefähr liegen die Kosten pro Kubikmeter für den Fertighausbau bei 300 bis 500 Euro je Kubikmeter (m³). Darin sind jedoch nur die Erstellungskosten enthalten. Grundstück, Außenanlagen, Honorar für Bauleitung und -planung sowie sonstige Baunebenkosten wurden im Preis nicht berücksichtigt.

Individuelle Faktoren in Bezug auf das Gebäude sowie die Bauweise beeinflussen den Preis, wie z. B. ob es ein Fertighaus oder ein Massivhaus werden soll. Handelt es sich um ein Architektenhaus, fällt der Preis ebenfalls deutlich höher aus, als bei einem Haus vom Bauträger. Je nachdem, wie gut zugänglich das Gelände, fallen die Baukosten verschieden aus. Auch die Ausstattung spielt beim Preis eine große Rolle.

Egal, nach welchem Verfahren eine Baukostenschätzung durchgeführt wird, zuverlässig wird sie nur nach einer Grundstücksbegutachtung sowie einem Entwurf zur Raumaufteilung inklusive Ausstattungswünschen.

Grobschätzung nach einer Kostentabelle

Welche Planungsentscheidungen verursachen welche Kosten? Lassen sich diese verringern und wenn ja, in welcher Höhe? Die DIN 276 „Kosten im Hochbau“ regelt die Baukostenberechnung. An dieser orientieren sich die Architekten in Deutschland. Diese DIN-Vorschrift beinhaltet sämtliche Baukosten übersichtlich untergliedert. Für Österreich gilt zwar die ÖNORM, die noch andere Regelungen umfasst. Aber die Checkliste für die Kosten kann analog auf Österreich angewandt werden.

Berücksichtigt werde müssen folgende Kosten: Grundstück, Erwerbskosten, Notar, Makler, Grundbuch, Vermessung, Gewerbesteuer, Versorgungs-, Entsorgungsanschlüsse, Anschlüsse ans Straßennetz, Altlastenbeseitigung, Baumbestandsschutz, Abbruch, Herstellung der Bebaubarkeit. Erst jetzt werden die eigentlichen Herstellungskosten des Bauwerkes berücksichtigt (nach Bauteilen untergliedert), dazu zählen Heizungs-, Lüftungs-Sanitäranlagen und die Elektroinstallation.

Die nächsten Posten, die in der Übersicht genannt sind betreffen die Außenanlagen, wozu die Flächenbefestigung und -bepflanzung und die Schaffung von Einfriedungen sowie Stellplätzen gehört. Ein weiterer Faktor, der berücksichtigt wird, sind Möbel und Küche. Die Baunebenkosten sind als Honorare für Ingenieure und Architekten, Finanzierungen und ggf. Zinsen für die Zwischenfinanzierung sowie Gebühren für die verschiedenen Genehmigungen zusammengefasst.

Daneben müssen in die Baunebenkosten 3,5 Prozent vom Grundstückspreis für die Grunderwerbssteuer angesetzt werden. Für die Baugenehmigung werden – abhängig vom Schwierigkeitsgrad – 0,2 Prozent von der Bausumme fällig. 12 bis 15 Prozent gehen für die Vermessung, die Projektleitung sowie die Honorare des Architekten drauf. Zwischen 25 und 75 Euro je Quadratmeter müssen an Erschließungskosten eingeplant werden. Die Anschlüsse an öffentliche Versorgungsleitungen schlagen mit mindestens 7.500 Euro zu Buche.

Zinsen für die Baumaßnahme (inklusive Bereitstellungszinsen) werden mit ungefähr drei Prozent jährlich angesetzt. Auch wenn das aktuelle Zinsniveau sehr niedrig ist, kann man mittelfristig, über die gesamte Laufzeit nicht davon ausgehen, dass das aktuelle Zinsniveau dem durchschnittlichem Niveau am Ende der Laufzeit entsprechen wird. Für die Baumaßnahme sind Baustrom, Entsorgung und Bauwasser nötig. Notwendige Versicherungen sind die Bauwesenversicherung sowie die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Zu den Finanzierungskosten (Zins und Tilgung) kommen Nebenkosten der Finanzierung, das sind unter anderem die Beleihungswertermittlung und Bearbeitungsgebühren. Weiterhin sind die Eintragungen von Grundpfandrechten zu berücksichtigen, inklusive der Notar- und Grundbuchamtskosten. Wird das Grundstück mithilfe eines Maklers gekauft, dann entstehen dafür auch Kosten.

Die maximal zulässige Wohnfläche am Wohnort wird durch die Geschossflächenanzahl (zulässige Bruttogeschossfläche) und die zu überbauende Grundfläche ermittelt. Ob diese Wohnfläche ausreichend ist, muss jeder Bauherr selbst herausfinden. Die Vorgaben finden sich im Bebauungsplan, so dass auch jeder schauen kann, ob der Grund und Boden ausreichend ist. Die Kosten lassen sich am besten nach einer ausführlichen Analyse durch einen seriösen Bauträger, Fertighaushersteller oder Architekten abschätzen.

Senkung der Kosten beim Hausbau

Am einfachsten ist es, die Kosten zu senken, indem Eigenleistungen erbracht werden. Ideal dafür sind Innenausbau- oder Gartenarbeiten. Häuser ohne Keller oder nur teilunterkellert zu bauen, hilft weitere Kosten einzusparen. Zudem müssen Sie spezielle im Fertighaus-Bereich immer Äpfel mit Äpfel und Birnen mit Birnen vergleichen, denn es soll auch schon vorgekommen sein, dass das auf den ersten Blick günstig erscheinende Angebot am Ende teurer war, als ein Vergleichsangebot. Achten Sie daher wirklich darauf, dass alle Kosten im Angegebot berücksichtigt werden. Das Erbringen von Eigenleistungen bzw. das streichen von einzelnen Posten kann nach Angebotslegung von immer verhandeln. Wichtig ist, dass Sie in der Kalkulationsphase ein allumfassendes und detailliertes Angebot vorliegen haben.

Hier eine Übersicht der Fallen, die bei den Baukosten auftrete können:

  • Baunebenkosten nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt
  • Kosten für Behörden, Steuern, Notar
  • Anschlusskosten (Gas, Strom), Außenanlagen
  • Nebenkosten in der Baufinanzierung oder auch zu knappe Bemessung der Baufinanzierung

Jeder Hausbau wird teurer, als zuvor geplant

Unkalkulierbare Nebenkosten, Reparaturen, Zusatzarbeiten und weitere Kosten sollten bei der Kalkulation großzügig geschätzt werden. Weiterhin muss aufgepasst werden, dass sich der Bauherr nicht bei seiner Eigenleistung überschätzt. Hierbei ist zu empfehlen, dass man neben den finalen Kosten, bei denen man vor Baubeginn davon ausgeht, dass man diese nicht überschreiten wird, nochmal einen Puffer von 15-25 Prozent einbaut, denn die unvorhergesehenen Kosten werden auf Sie zukommen – egal wie detailliert Sie den Hausbau planen.

Bei der Finanzierung sollte immer ein großer Puffer an Kosten eingeplant werden.  Ungünstig wäre es, wenn mitten in der Bauphase kein Geld mehr zur Verfügung steht. Nachfinanzierungen sind schwierig bis gar nicht möglich. Wenn ein zusätzliches Darlehen gewährt wird, dann meist zu schlechteren Konditionen. Schwierig wird es, wenn eine Lücke bei der Finanzierung entsteht, die der Bauherr nicht schließen kann.  Dann stoppt das Bauvorhaben und schlimmstenfalls ist der Hauseigentümer finanziell am Ende.

Dieses Risiko lässt sich senken, wenn möglichst viel Eigenkapital eingebracht wird. Selbst wenn die Zinsen derzeit sehr günstig sind, sollte man nicht zu viel bei der Baufinanzierung wagen. Durch das sinkende Risiko für den Kreditgeber wird ein Baukredit günstiger, je mehr Eigenkapital (oder Eigenleistung) zur Verfügung steht. Denn die Bank oder ein anderer Finanzgeber möchten sich versichern, dass die Raten auch zurückgezahlt werden können. Je mehr Sicherheiten und/oder Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser werden die Konditionen Ihrer Baufinanzierung ausfallen. Experten raten zumindest 20 Prozent der Bausumme (inklusive Nebenkosten) aus eigenen Mitteln aufzubringen. Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung, sprich eine Finanzierung ohne Eigenmittel ebenfalls möglich und denkbar. Seien Sie sich jedoch bewusst, dass Sie in einem solchen Fall genügend Sicherheiten vorbringen können.

Risiko „schwarze Schafe“

Weniger seriöse Bauunternehmen erkennt man an folgendem Trick: Anmeldung von Konkurs, nachdem der Bauherr Teilzahlungen leistete. Der Bauherr kann das gezahlte Geld in den Wind schreiben. Währenddessen wird von Verantwortlichen der unseriösen Firma unter anderem Namen und mit neuem Geschäftsführer (Freunde, Familienmitglieder, Mitarbeiter usw.) eine neue Unternehmung gegründet. Bei der Auswahl eines passenden Fertighaushersteller sollte man daher auch einen Blick auf die Unternehmensgeschichte werfen und ggf. auch die Bilanzen der Baufirma prüfen.  Eine Kontaktaufnahme zu früheren Bauherren, die mit dieser Firma gebaut haben, kann hilfreich sein. Je länger eine Firma am Markt aktiv tätig ist, desto besser ist ihr Ruf und desto solider ist sie aufgestellt. Es wird nur in den seltensten Fällen eine Baustelle geben, bei der wirklich alles von Anfang bis zum Ende perfekt verlaufen ist, denn Fehler passieren und Fehler sind menschlich – die Frage ist immer nur wie mit Fehler umgegangen wird.

Checklisten helfen bei der Bau- und Leistungsbeschreibung. Damit lassen sich idealerweise ungeplante Mehrkosten vermeiden oder minimieren. Ein Zahlungsplan hilft, die Raten nach dem Baufortschritt zu bezahlen. Ein derartiger Zahlungsplan sollte im Bauvertrag vereinbart werden. Auch hierfür werden häufig von Bauträgern und Fertighausherstellern Zahlungszusicherungen der jeweiligen Bank gefordert, die aber nicht immer zwingend notwendig sind. Zahlen Sie diese Teilbeträge erst, wenn auch tatsächlich alle bisher dahin vereinbarten Leistungen vollständig und ohne Mängel erbracht wurden.

Baukostenindex und Baupreisindex

Häufig fallen im Zusammenhang mit der Berechnung und Planung von Baukosten auch die beiden Begriffe Baukostenindex (BKI) bzw. Baupreisindex (BPI). Es handelt sich hierbei um zwei Indizies, die von derSowohl der Baukostenindex als auch der Baupreisindex werden alle fünf Jahre einer sogenannten Revision unterzogen, bei der die Zusammensetzung der sogenannten Warenkörbe und die Gewichtung der einzelnen Indexpositionen angepasst werden. Weiters müssen diese beispielhaften Warenkörbe in keiner Weise mit Ihrem Bauvorhaben übereinstimmen.

Baukostenindex (BKI)

Der Baukostenindex (BKI) gibt Aufschluss darüber, welche Kosten für Bauunternehmen bei der Ausführung der Bauleistungen durch Veränderung der Kostengrundlagen, in diesem Fall Material und Arbeit, entstehen. Häufig wird der Baukosteindex auch als Grundlage für die Wertanpassung von Fertighäusern verwendet. Sprich, es kann durchaus einen Unterschied machen, ob die den Kaufvertrag für ein Fertighaus noch im Herbst oder erst im Frühjahr des Folgejahres unterzeichnen.

Baupreisindex (BPI)

Der Baupreisindex (BPI) hingegen erfasst das tatsächliche Preisniveau von Bauprojekten über alle Bundesländerhing – sprich welchen Preis bezahlt ein Bauherr im Durchschnitt. Hierbei werden nicht nur Kostenstellen wie beispielsweise Baustoffe und Kosten für Mensch und Maschine berücksichtig, sondern ganz gezielt auch die Produktivität und Gewinnspannen der Bauunternehmer berücksichtigt.

 

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