Ratgeber: Hausbau Finanzierung und Tilgungsträger

Früher oder später ein Eigenheim zu besitzen, ist ein Traum, den viele Menschen träumen. Für die meisten Menschen ist die Realisierung dieses Traumes das größte Projekt Ihres Lebens – und mit einer Finanzierung verbunden, die oftmals eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten in Anspruch nimmt. Eine solide Finanzplanung ist somit ein wesentlicher Erfolgsfaktor, um den Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden zu lassen. Erfahren Sie in diesem Artikel, worauf Sie bei der Finanzierung achten sollten, informieren Sie sich über die diversen Finanzierungsmöglichkeiten und profitieren Sie von unseren Experten-Tipps rund um das Thema Baufinanzierung.

Schritt für Schritt zum exakten Finanzplan

1. Finanziellen Spielraum ermitteln
2. Baukostenkalkulation
3. Detaillierte Finanzierung festlegen

1. Finanziellen Spielraum ermitteln

Wie hoch kann die Kreditrate sein, die Sie monatlich bezahlen? Dies ist die wesentliche Frage, um zu einem gut durchdachten Finanzplan zu kommen. Rechnen Sie Ihre gesamten Einnahmen (Gehalt, Mieteinnahmen, etc.) sowie, auf der anderen Seite, Ihre gesamten Ausgaben (Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Sparplan, etc.) zusammen. Listen Sie die einzelnen Posten genau auf. Wenn Sie bestimmte Kosten, wie z.B. Lebensmittel, schätzen – setzen Sie die Zahlen lieber zu hoch als zu niedrig an. Berechnen Sie auch „Extras“ wie Sommerurlaube oder Geschenke mit ein – und kalkulieren Sie nicht zu knapp. Subtrahieren Sie die Ausgaben von den Einnahmen – vom Ergebnis sollten Sie noch mindestens 100 Euro wegrechen, die Sie als „Polster“ einrechnen sollten. Der Rest steht Ihnen für die monatliche Kredittilgung zur Verfügung.

Wenn Sie pro Monat etwa 1.000 Euro für die Rückzahlung aufbringen können – und einen Kredit zu 6 % Zinsen erhalten, können Sie in etwa folgende Beträge finanzieren:

• 15 Jahre Laufzeit – 120.000 Euro
• 20 Jahre Laufzeit – 140.000 Euro
• 25 Jahre Laufzeit – 160.000 Euro

Zu den Kredittilgungsraten können Sie Ihr Eigenkapital hinzurechnen. Somit wissen Sie, wie hoch Ihr finanzieller Spielraum für die eigenen vier Wände ist. Die Kreditrate sollte 35 % des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Wir haben uns im obigen Beispiel sehr bewusst für einen außergewöhnlich hohen Zinssatz von 6% entschieden. Die aktuellen Kreditzinsen liegen in der Regel weit unter 6%. Dennoch sollen Sie in der aktuellen Niedrigszins-Phase nicht davon ausgehen, dass die Zinsen über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg auf einem derart niedrigen Niveau verweilen. Die ersten Anzeichen für eine bevorstehende Zinswende sind auf den Finanzmärkten bereits zu erkennen, wobei sich auch Experten nicht einig sind, wie hoch die Kreditzinsen bzw. die zu Grunde liegenden Leitzinsen (Libor & Euribor) tatsächlich steigen werden.

Weitere hilfreiche Tipps rund um das Thema Baufinanzierung finden Sie auf https://www.artikles.at/privates/hausbau/hausbau-finanzieren-baufinanzierung/

2. Kalkulation der Baukosten

Die Kalkulation der Baukosten ist ein weiterer wesentlicher Schritt: Informieren Sie sich über den Quadratmeterpreis oder begutachten Sie die Preise im Katalog für Fertighäuser. Bedenken Sie: Der Katalogpreis für Fertighäuser beginnt meist bei der Oberkante – das heißt: Weder der Fertigkeller noch die Bodenplatt ist im Preis inbegriffen. Achten Sie genau darauf, welche Leistungen der Hersteller übernimmt – und welche Sie übernehmen müssen. Viele Arbeiten wie z.B. Vermessen, Baugrunduntersuchung, Zufahrtswege befestigen, Bauschuttcontainer, der befestigte Platz für den Kran etc. sind nicht im Preis inbegriffen. Folgend eine Übersicht, welche Zusatzkosten zusätzlich zum Katalogpreis auf Sie zukommen:

• Kosten für Fertigkeller oder Grundplatte (ca. 25.000 – 30.000)
• Vorarbeiten wie Vermessungen, Baugrunduntersuchungen, Zufahrtstraßen
• Kosten während der Bauarbeiten wie für Holz, Schilder, Absperrungen etc.
• Ausgestaltung: Mehr Steckdosen, Bodenbeläge, Fliesen etc.
• Öko-Ausstattung wie Wärmeschutzverglasung, Abluftanlagen, Photovoltaik
• „Bürokratische“ Kosten für Notar, Sachverständige, Grundbuchübertrag etc.

Holen Sie sich von allen Experten, Handwerkern, Baumeistern möglichst Kostenvoranschläge ein – je mehr verbindliche Daten Sie haben, umso genauer können Sie Ihre Baukosten kalkulieren und damit auch den Finanzierungsbedarf ermitteln.

3. Finanzierungsplanung im Detail

Nachdem Sie das zur Verfügung stehende Kapital sowie die Höhe der Baukosten in etwa ermittelt haben, geht es darum, eine solide Finanzierung auf die eine zu stellen. Die Finanzierung besteht aus Ihrem Eigenkapital, dem Darlehen aus Bausparkasse oder von der Bank und den staatlichen Förderungen.

Zu den Landesförderungen, die vor allem vergeben werden, wenn das Fertighaus einer bestimmten energetischen und thermischen Qualität entspricht, können Sie sich auf den Webseiten des jeweiligen Bundeslandes erkundigen. Nehmen Sie so früh wie möglich zur zuständigen Förderstelle Kontakt auf.

Für die Fremdfinanzierung stehen verschiedene Wege bereit: Üblich ist eine Darlehensfinanzierung durch die Bausparkasse oder durch die Bank. Grundsätzlich gilt:

Erst alle Rücklagen ausschöpfen

Ein besichertes Darlehen der Bank, also ein Kredit mit Grundbucheintrag, kostet Geld und Gebühren. Besser: Nutzen Sie alle Rücklagen, auch unbesicherte Kredite, zuerst. Evtl. nach Darlehen im Verwandtenkreis, von den Eltern oder einem Gehaltsvorschuss fragen. Es macht sich auch bezahlt, Fonds aufzulösen – denn die Kreditkosten mitsamt Gebühren sind im Regelfall immer höher, als die Anlagezinsen.

Das Geschäft der Banken

Den meisten bleibt der Gang zur Bank nicht erspart, um das Eigenheim zu finanzieren. Doch denken Sie daran: Auch Banken verkaufen einfach nur Produkte bzw. Dienstleistungen, nämlich in diesem Fall eine Immobilienfianzierung. Gehen Sie bei der Entscheidung für den Kredit gleich vor wie beim Kauf eines neuen Handys! Vergleichen Sie die Preise und Konditionen, holen Sie unterschiedliche Angebote ein und lassen Sie sich von der häufig sehr kumpelhaften und zuvorkommenden Betreuung bei der Hausbank nicht in die Irre führen – denn Sie bekommen bei der eigenen Hausbank, nicht immer zwingend die besten Konditionen, auch wenn diese die meisten Informationen über Sie im System vorhält.

Berechnen Sie die genauen Kosten für die gesamte Finanzierung: Will heißen, am besten alle Gebührenposten auflisten sowie den effektiven Jahreszinssatz daraus entsprechend berechnen. Verlangen Sie eine exakte Aufstellung der Summe in Euro, die Sie insgesamt zurückbezahlen müssen – inklusive ALLER Nebengebühren, denn häufig ist im Bereich der Nebengebühren tatsächlich der eine oder andere Fallstrick versteckt.

Übliche Nebengebühren sind:

• Bearbeitungsgebühren der Bank (bis zu 3 % der Darlehenshöhe)
• Schätzungsgebühren ( bis zu 0,5 % der Darlehenssumme)
• Kontoführung (bis zu 10 Euro im Monat)
• Grundbucheintrag für Darlehensbesicherung   (1,3 % der eingetragenen Summe)
• Transaktions-Aufschläge (bis zu 250 Euro pro „Switch“ für Umstieg von Fremdwährung auf Euro)
• Sonstige Gebühren: Von der Bonitätsprüfung bis hin zur Vinkulierungsgebühr – verlangen Sie nachdrücklich einen Aufstellung ALLER Kosten.

Die Finanzierungsmöglichkeiten

Wie bereits erwähnt sollten sich Bauherren in spe im Vorneherein die Gesamtbelastung der gesamten Laufzeit in Euro von Bank oder Bausparkasse berechnen lassen. Wer sich für eine variable Verzinsung entschieden hat, sollte darauf achten, dass die Berechnung mit einem realistischen und keinem „beschönigenden“ Zinssatz durchgeführt wird, wo mit einer Zinssenkung in den nächsten Jahren gerechnet wird.

Im Folgenden werden die gängigsten Finanzierungsformen näher beleuchtet:

• Finanzierung mittels Bankdarlehen
• Finanzierhung mittels Bauspardarlehen
• Finanzierung über Baukonto
• Finanzierung über Fremdwährungskredit

Finanzierung über Bankdarlehen

Der Bankkredit ist die wohl am häufigsten gewählte Finanzierung. Grundsätzlich gilt für die Kreditkosten: Je länger die Laufzeit, umso teurer der Kredit. Und: Je höher die Bonität des Kreditnehmers, umso niedriger sind die Zinsen. Wichtigste Vergleichsgröße für unterschiedlich gestaltete Kredite ist der Effektive Jahreszinssatz, der die Kosten für den Kredit pro Jahr in Prozent ausdrückt.

Es muss nicht immer die Hausbank sein…

Fragen Sie zuerst bei unterschiedlichen Banken nach einem Kredit. Vergessen Sie dabei auch nicht kleinere Institute, wie z.B. die Sparda-Banken, die Kunden ebenfalls oft gute Angebote machen. Wer eine sehr hohe Bonität und ein hohes Einkommen vorweisen kann, kann sich auch bei Privatbanken, wie z.B. der Spängler Bank, informieren – Wohlhabende erhalten hier oft sehr gute Kreditzinsen. Auch der Gang zur Hausbank ist empfehlenswert – allerdings vor allem dann, wenn Sie bereits ein Konkurrenz-Angebot in den Händen halten. Viele Kunden erhalten leider erst dann von der eigenen Hausbank auch ein vernünftiges Angebot.

Es muss nicht immer der variable Zinssatz sein…

Während die meisten Immobilienkredite in Deutschland mit einem Fixzinssatz abgeschlossen werden, ist dies in Österreich genau umgekehrt: Rund 90 % der österreichischen Kredite sind variabel verzinste Darlehen. Wer sich aktuell für variable Zinsen entscheidet – erhält einen Kredit derzeit für mau. Wer vor zehn Jahren den Bausparkredit in Anspruch genommen hat und nun die 3 % Zinsuntergrenze nicht unterschreiten kann, ärgert sich schwarz. Ob variabler oder fixer Zinssatz ist also immer eine Entscheidung nach der eigenen Risikobereitschaft: Wer sich für einen Fixzinskredit entscheidet, kann auch bei steigenden Zinsen ruhig schlafen. Wer den variablen nimmt, kommt aktuell wahrscheinlich billiger weg – schläft aber weniger gut.

Es muss nicht immer eine Bearbeitungsgebühr sein…

Der Bankberater wird zwar wenig erfreut sein, wenn Sie ihm damit kommen, doch: Die Bearbeitungsgebühren, die schon mal 3 % (!) der Darlehenssumme ausmachen können, werden von der Bank frei festgelegt.

• Im Grunde sind Bearbeitungsgebühren Verkäuferprovisionen, die zu den „eigentlichen“ Verkäuferprovisionen hinzukommen. Verhandeln Sie!
• Dasselbe gilt für die Kontoführungsgebühren (ebenfalls von der Bank frei festgelegt).
• Versuchen Sie außerdem den Grundbucheintrag weg zu verhandeln! Er kostet Sie 1,3 % des Immobilienwerts. Bieten Sie der Bank andere Sicherheiten an.

Und noch einige weitere Tipps für die Verhandlung mit der Bank:

• Informieren Sie sich VOR dem Gespräch mit dem Berater über fixen und variablen Zinssatz (Euribor), über die Eigenmittel, Kreditraten, Baukosten etc. Nur so können Sie auf Augenhöhe kommunizieren.
• Informieren Sie sich VOR dem Gespräch über die Konditionen der Konkurrenz. Sagen Sie ganz konkret: Die Bank XY bietet mir den Kredit zu den und den Konditionen an. Können Sie mir ein besseres Angebot machen?
• Nicht vergessen: Der Bankberater ist ein Verkäufer wie jeder andere auch.

Weiterführende Informationen rund um das Thema Hypothekarkredit bzw. Baufinanzierung bietet das Portal geld-boerse.at. Weiters besteht dort auch die Möglichkeit ein unverbindliches Finanzierungsangebot zu Vergleichszwecken einzuholen.

Finanzierung mit Bauspardarlehen

Neben der Finanzierung durch den Bankkredit gehört die Bausparkasse in Österreich zu den beliebtesten Geldgebern für den Traum vom eigenen Heim. Bereits in jungen Jahren kann durch einen Bausparvertrag bei der Bausparkasse Schritt für Schritt Geld angespart werden.

Zwar ist die Verzinsung besonders in den ersten Jahren im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten wenig attraktiv, die günstigen Bausparzinsen machen diesen Nachteil allerdings wieder wett. Nachdem ein bestimmter Betrag angespart worden ist, wird das günstige Darlehen für die Baufinanzierung ausbezahlt. Weil die Zinsen gerade so niedrig sind, fahren Kreditnehmer mit guter Bonität derzeit mit Bankkrediten besser. Steigen die Zinsen aber wieder, verteuert sich die Rate – und die Zinsdeckelung von 6 % bei den Bausparkassen ist „Gold wert“.

Vorteile Bauspardarlehen

• günstiger Darlehenszins
• „Zinsdeckel“ bzw. Zinsobergrenze von 6 %
• Bausparvertrag bereits in jungen Jahren möglich

Nachteile Bauspardarlehen

• Höchstens 80 % des Immobilienwertes kann, auch bei sehr guter Bonität, durch die Bausparkasse finanziert werden
• Sonderzahlungen meist mit Kosten verbunden
• Niedere Verzinsung in ersten Jahren der Ansparphase

Finanzierung über Baukonto

Das Baukonto entspricht einer kurzfristigen Finanzierung bzw. einem Überbrückungskredit. Falls die Baukosten noch nicht genau kalkuliert werden konnten, ersetzt das Baukonto den Überziehungskredit und ist günstiger – Zinsen werden nur für das entnommene Geld bezahlt. Ein Baukonto ist für Darlehenssummen bis etwa 60.000 Euro sinnvoll. Wenn der Zinssatz, den Ihnen die Bank bietet, zu hoch ist: Bieten Sie der Bank bestehende Lebensversicherungen als Sicherheit.

Finanzierung über Fremdwährungskredit

Der Fremdwährungskredit ist dazu gut, dank Währungsdifferenzen zu einer günstigen Finanzierung zu kommen. Die Kreditaufnahme erfolgt direkt in einer anderen Währung – beliebt sind Schweizer Franken, US-Dollar oder Japanische Yen. Umso stärker eine Währung schwankt, umso eher können sich Ihre Schulden deutlich erhöhen – oder verringern. Beim Fremdwährungskredit sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass dies Spekulation ist. Empfehlenswert ist diese Finanzierung nur für jene, die von Börse & Co. Ahnung haben.

Während des Kredites kann zwischen den unterschiedlichen Währungen gewechselt werden, um Kursschwankungen auszunutzen. Allerdings: Jeder „Switch“ kostet, je nach Bank, zwischen 0 und 300 Euro. Wer also über einen Fremdwährungskredit nachdenkt, sollte unbedingt die Kosten des Währungswechsels nachfragen. Genauso wie viele andere Gebühren sind auch die Konvertierungsspesen verhandelbar. Zusätzlich fallen noch weitere Kosten an, wie die Spesen für zwei Konten oder erhöhte Besicherungs-Kosten.

Unterschiedliche Tilgungsträger beim endfälligen Kredit – Vor- und Nachteile

Tilgungsträger sind Sparformen bzw. Anlagen die dazu benutzt werden, um später ein endfälliges Darlehen zu tilgen. Das bedeutet: Der Kredit wird erst am Ende der Laufzeit bezahlt, inzwischen wird investiert, um zum Schluss die endfällige Tilgung zu leisten. In der Zwischenzeit werden nur die Kreditzinsen bezahlt.

Sinn macht diese Strategie also nur dann, wenn ich mit meinen Anlagen höhere Erträge erwirtschafte, als der Kredit kostet. Ansonsten wäre eine regelmäßige Zahlung der Kreditraten günstiger, weil dadurch die Darlehenssumme – und somit auch die Zinsen – nach unten gehen.

Am Ende der Laufzeit der Anlageprodukte im Tilgungsträger sollte mehr Kapital vorhanden sein, wie für die Tilgung des Kredites nötig ist. Der Sicherheitsaufschlag sollte mindestens 10 % betragen.

Um diese Art der Finanzierung zu nutzen, können verschiedene Anlagemöglichkeiten gewählt werden:

Klassische Lebensversicherung

+ kaum Schwankungsbreite
+ steuerliche Vorteile
– auf Rentenbasis niedrige Erträge

Fondsgebundene Lebensversicherung

+ ausreichende Erträge
+ steuerliche Vorteile
+ flexibel
– hoher Versicherungsanteil
– hohe Gebühren

Tipp:
Sowohl die klassische als auch die fondsgebunden Lebensversicherung sind entweder wegen der geringen Erträge (klassische Lebensversicherung), oder wegen des hohen Versicherungsanteils und der hohen Gebühren (fondsgebunden Lebensversicherung) nur bedingt zu empfehlen. Je nach Konditionen der einzelnen Versicherungsanstalt ist der Einsatz der Lebensversicherung als Tilgungsträger mehr oder weniger sicher. Besprechen Sie dies im Detail mit Ihrem Vermögensberater!

Aktiendepots

+ höchste mögliche Erträge bei einer Depotbank mit niedrigen Kosten
– viel Zeit für Pflege und Auswahl der Wertpapiere

Aktienfonds

+ hohe Erträge möglich
– große Schwankungsbreite (=höheres Risiko)
Tipp: Sowohl Aktiendepots und Aktienfonds sind wegen der hohen Erträge – stets über einen langen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren betrachtet – durchaus als Tilgungsträger geeignet. Allerdings nur für diejenigen, die zum einen gute Nerven haben und fallende Kurse einfach aussitzen und zum anderen bereits etwas Erfahrung mit dem Börsenhandel.

Indexfonds

+ kostengünstig
+ relativ sicher
– weniger Erträge

Anleihen

– geringe Erträge (etwa 4 %)
– 25 % Kest

Tipp: Auch bei dieser Finanzierung gilt: Achten Sie auf versteckte Kosten der Produkte! Bei Lebensversicherungen auf den Anteil der Versicherungskosten, bei Fonds auf die Verwaltungsvergütung und natürlich auf die Steuern!

Weiterführende Links zum Thema:

• http://www.hausfinanzierung.at/ – Unabhängiges Informationsportal rund um das Thema Hausfinanzierung
• Opfitin.at – Online Finanzierungsberater bzw. Finanzierungsvergleich