Grundstück kaufen – Der große Grundstückkaufratgeber

Der Kauf eines geeigneten Grundstücks ist ausschlaggebend, um die Ansprüche an das spätere Eigenheim verwirklichen zu können. Hierfür ist es vorab einmal notwendig, die eigenen Wünsche und Vorstellungen zu konkretisieren. Auf diese Weise können Sie die Suchkriterien einschränken und gezielt beim Grundstückskauf vorgehen. Beim Grundstückskauf spielen viele unterschiedliche Kriterien eine Rolle. Der folgende Text soll Ihnen als eine Art Hilfestellung dienen, wenn Sie in Österreich ein Grundstück erwerben möchten.

Die Suche nach dem idealen Grundstück

Am Anfang steht die Suche nach dem geeigneten Grundstück. Aber wo beginnen? Die Informationsquellen sind vielfältig. Generell empfiehlt es sich, möglichst viele Quellen zu konsultieren. So können Sie sich einen Überblick über das Angebot am Markt und die Preise verschaffen. Vergleichen lohnt sich.

Tipp: Bei der Suche nach dem geeigneten Grundstück sollten Sie so viele Informationsquellen als möglich nutzen. Es empfiehlt sich vor allem zu Beginn eine Internetrecherche durchzuführen. So können Sie sich einerseits einen Überblick über die Angebote und Preise am Markt verschaffen. Andererseits finden Sie viele Informationen zu rechtlichen Fragen. Dadurch können Sie sich ein gewisses Basiswissen aneignen und sich mit fachlichen Begrifflichkeiten vertraut machen. Dies wird Ihnen im Prozess des Grundstückerwerbs bestimmt zugutekommen. Auch dann, wenn Sie Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

Internet

Eine Internetrecherche ist schnell, unverbindlich und umfangreich. Der Vorteil ist, dass Sie sich umfassend auf unterschiedlichsten Plattformen, wie beispielsweise immowelt.at, zum Thema Grundstückskauf informieren können. Bei der Webrecherche stoßen Sie auf zahlreiche Online-Zeitungen, Online-Magazine oder Online-Portale. Ein Nachteil mag darin liegen, dass man aufgrund der vielen unterschiedlichen Informationen leicht überfordert wird.

Fachberatung

In vielen Fällen empfiehlt es sich, eine Fachberatung in Anspruch zu nehmen. Hier erhalten Sie umfangreiche Informationen, zum Beispiel von ImmobilienmaklerInnen oder Fachleuten in Banken. Der Nachteil davon ist, dass dies zumeist mit Kosten verbunden ist.

Zeitungen und Magazine

Im Allgemeinen verwenden GrundstücksverkäuferInnen mehrere Publikationsmittel, um auf den Verkauf aufmerksam zu machen. Je nachdem, ob Grundstücke in Tagesblättern, Wochenzeitungen oder Magazinen inseriert werden, unterscheidet sich auch die Aktualität der Anzeigen. Zudem ist der Informationsumfang in Zeitungen und Magazinen begrenzt, da sich diese zumeist auf bestimmte Bundesländer, Gebiete oder Städte beziehen.

Blinde Direktanfragen

Falls Ihnen beim Spazierengehen oder Vorbeifahren ein Baugrund ins Auges sticht, können Sie direkt bei GrundstücksbesitzerInnen nachfragen, ob der besagte Grund zu erwerben ist. Wenn Ihnen diese unbekannt sind, können Sie bei NachbarInnen oder Ortsansässigen nachfragen. Eventuell kann Ihnen jemand einen Kontakt weiterleiten.

Zwangsversteigerungen

Je nach Interesse und Vorliebe, können Sie auch Zwangsversteigerungen bei der Suche nach dem idealen Grundstück ins Auge fassen. Es gibt zum Beispiel gerichtliche Zwangsversteigerungen und Auktionen. Außerdem kann auch online nach solchen gesucht werden. In Österreich haben Sie auf edikte.justiz.gv.at die Möglichkeit, alle aktuellen Zwangsversteigerungen zu durchsuchen.

Mundpropaganda

Formulieren Sie Ihr Interesse am Kauf eines Grundstücks auch im privaten und beruflichen Umfeld. Eventuell kennen Freunde, Verwandte oder ArbeitskollegInnen Personen, die ein Grundstück verkaufen wollen.

Was ist beim Grundstückskauf zu beachten?

Wie schon erwähnt, spielen beim Grundstückskauf viele unterschiedliche Kriterien eine Rolle. Wenn Sie einen Baugrund anschauen, empfiehlt es sich, die Besichtigung zu dokumentieren und eventuell auch Fotos anzufertigen. Interessante Details werden oft schnell vergessen. Unser Artikel macht Sie auf die Punkte aufmerksam, die Sie beachten sollten.

Wichtig sind u.a. die Lage und Form des Grundstücks, die Aussicht und die infrastrukturellen Einrichtungen, welche die Umgebung bietet. Hinzu kommen die Beschaffenheit des Bodens und der Grundwasserspiegel. Diese sind eng mit der Nutzbarkeit des Grundstücks als Baugrund verbunden. Des Weiteren müssen Sie Einsicht in den Flächenwidmungsplan nehmen. Dieser besagt, ob das gewünschte Grundstück bebaut werden darf. Eventuell befinden sich auf dem Baugrund bzw. in der Nähe des Grundstücks behördlich geschützte Bäume, die Sie in der weiteren Planung berücksichtigen müssen.

Welche infrastrukturellen Einrichtungen bietet die Umgebung?

Bevor Sie sich auf die Suche nach dem geeigneten Grundstück machen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, ob Sie lieber in einem ländlichen Gebiet oder am Stadtrand leben möchten. Je nach Vorliebe, bieten sowohl Stadt als auch Land Vor- und Nachteile. Sie sollten sich u.a. die folgenden Fragen stellen. Wie sieht es mit der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz aus? Gibt es Radwege? Sind ÄrztInnen, Rettungsdienste und Krankenhäuser leicht zu erreichen? Sind Bildungseinrichtungen wie Schulen und Kindergärten vorhanden? Wie schaut es mit kulturellen Einrichtungen aus? Gibt es Museen und Bibliotheken? Sind Sportmöglichkeiten und Grünflächen vorhanden? Wie sieht es mit der Sicherheit aus? Sind Gehwege nachts beleuchtet? Gibt es einen Polizeiposten im Ort? Wer sind meine NachbarInnen?

Grundstückseigenschaften

Tipp: Bei der Suche nach dem geeigneten Grundstück gibt es viele Punkte zu beachten. Neben Lage und Form des Grundstücks, der Bodenbeschaffenheit und dem Grundwasserspiegel sollten Sie auf eine mögliche Lärm- oder Geruchsbelästigung achten. Auch die Sonnen- bzw. Schattenverhältnisse am Grundstück können wesentlich zur späteren Wohnzufriedenheit beitragen.

Im Folgenden befassen wir uns näher mit den Eigenschaften bzw. der Beschaffenheit des Grundstücks.

Wo soll das Grundstück liegen und welche Form soll es haben?

Lage und Form des Grundstücks haben Einfluss auf das Aussehen und den Charakter Ihres künftigen Eigenheims. Auch kreative Wünsche lassen sich verwirklichen. Es gibt viele unterschiedliche Grundstücksformen wie zum Beispiel quadratische, längliche, dreieckige und trapezförmige Grundstücke. Außerdem gibt es Grundstücke mit Niveauunterschied. Dabei sollten Kosten und Aufwand berücksichtigt werden. Es empfiehlt sich schon vor dem Grundstückskauf Fachleute (ArchitektInnen, BaumeisterInnen) zu engagieren, die auf die Besonderheiten des Bauprojekts eingehen können. Schließlich soll dieses auch ihren Vorstellungen und Wünschen entsprechend realisiert werden.

Bzgl. der Lage des Grundstücks gilt es u.a. folgende Punkte zu beachten. Es gibt Grundstücke, die eben sind oder an einem Hang liegen. Baugründe mit Hanglage punkten durch ihre schöne Aus- und Fernsicht. Andererseits ist ein Hausbau in Hanglage in der Regel mit höheren Kosten verbunden. Von Wichtigkeit kann auch sein, ob NachbarInnen Einblick auf das Grundstück haben. Stellen Sie sich auch die Frage, ob das Grundstück extremen Witterungsverhältnissen wie Wind oder Nebel ausgesetzt ist. Dies könnte sich in weiterer Folge auf die Energiekosten auswirken. Falls das Grundstück in einem von Hochwasser gefährdeten Gebiet liegt, ist ein Hochwasserschutz zu bedenken. Außerdem sollten Sie sich in Ihrer künftigen Umgebung auch wohlfühlen. Wenn Sie später einen Garten anlegen möchten, sollten Sie auf die Längsachse des Grundstücks achten. Diese ist entweder nord-südlich oder ost-westlich orientiert. Darüber hinaus ist die Lage der Aufschließungsstraße wichtig, durch die der Anschluss an die öffentliche Strom-, Gas-, Kanal- und Wasserversorgung erfolgt (siehe unten).

Wie sind die Bodenverhältnisse und wo steht das Grundwasser?

Lassen Sie die Bodenverhältnisse und den Grundwasserspiegel überprüfen, da diese eng mit der Nutzbarkeit des Grundstücks als Baugrund in Zusammenhang stehen. Je nachdem, wie der Boden aufgebaut ist, könnten sich später Probleme bei den Fundamentierungsarbeiten ergeben. Falls Sie sich nicht sicher sind, lassen Sie sich von ExpertInnen beraten (ZiviltechnikerInnen, StatikerInnen, GeologInnen). Machen Sie sich schlau, ob in der Vergangenheit auf dem Grundstück ein gewerblicher Betrieb oder eine Fabrik angesiedelt war. Als GrundeigentümerIn werden Sie für Altlasten (vergifteter Boden) zur Verantwortung gezogen. Bzgl. Grundwasserstand können NachbarInnen und Gemeinden als Informationsquellen dienen.

Tipp: Befassen Sie sich mit der Frage, wie das Grundstück vorher genutzt wurde. War in der Vergangenheit eventuell ein Industriebetrieb angesiedelt, durch den der Boden verunreinigt wurde? Erkundigen Sie sich in der Nachbarschaft. Bei Zweifel zahlt es sich aus, ExpertInnen mit der Analyse des Bodens zu beauftragen. EigentümerInnen haften für etwaige Altlasten.

Sind behördlich geschützte Bäume zu berücksichtigen?

Es besteht die Möglichkeit, dass auf dem gewünschten Grundstück oder in unmittelbarer Nähe davon Bäume und Hecken unter behördlichem Schutz stehen. Erkundigen Sie sich diesbezüglich bei der Baugenehmigungsbehörde. Falls solche Bäume vorhanden sind, lassen Sie sich bei einem Architekten oder einer Architektin einen Baumbestandsplan erstellen. So können die Pflanzen in der weiteren Planung berücksichtigt werden.

Ist das gewünschte Grundstück auf Bauland gewidmet?

Alle Grundstücke einer Gemeinde werden in den Flächenwidmungsplan eingetragen. Dieser legt verbindlich fest, wie Grundstücke genutzt werden dürfen. Vor der Umsetzung Ihres Bauvorhabens müssen Sie also überprüfen, ob das gewünschte Grundstück auf Bauland gewidmet ist. Informationen diesbezüglich erhalten Sie beim zuständigen Gemeindeamt. Handelt es sich um ein Grundstück mit Baulandwidmung, können Sie mit dem Bau beginnen. Ist das gewünschte Grundstück beispielsweise auf Grünland gewidmet, darf mit dem Bau nicht begonnen werden. In diesem Fall besteht jedoch die Möglichkeit, einen Antrag auf Umwidmung zu stellen.

Tipp: Überprüfen Sie im Flächenwidmungsplan, ob das gewünschte Grundstück als Bauland gewidmet ist. Bauen ist nur auf Bauland möglich. Flächenwidmungspläne liegen auf den Gemeinden auf.

Grundstückskauf

Nachdem Sie nun unter Bedacht der ausschlaggebenden Kriterien ein geeignetes Grundstück gefunden haben, können Sie mit der Abwicklung des Kaufs beginnen. Dabei gilt es u.a. Folgendes zu beachten.

Soll die Hilfe von ExpertInnen in Anspruch genommen werden?

Der Erwerb eines Grundstücks ist ein komplexer Prozess u.a. auch deshalb, weil viele rechtliche Fragen damit verbunden sind. Auch gewissenhafte rechtliche LaiInnen können hier an ihre Grenzen stoßen. Grundsätzlich wird empfohlen, bei der Aufsetzung des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch (Verbücherung) die Hilfe von RechtsanwältInnen bzw. NotarInnen in Anspruch zu nehmen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, den Vertrag selbst aufzusetzen. Vergessen Sie nicht, die Unterschriften notariell beglaubigen zu lassen.

Tipp: Auch gewissenhafte juristische LaiInnen können bei rechtlichen Fragen an ihre Grenzen stoßen. Gehen Sie lieber auf Nummer sicher und nehmen eine Rechtsberatung in Anspruch. Dies ist zwar auf den ersten Blick mit höheren Kosten verbunden, zahlt sich schließlich aber in vielen Fällen aus.

Gibt es verbindliche Quadratmeterpreise?

Grundstücke werden zu vielen unterschiedlichen Preisen angeboten. Einen verbindlichen Quadratmeterpreis gibt es nicht, die Preise werden vom Markt bestimmt. Es lohnt sich jedenfalls, Preise miteinander zu vergleichen. Hierfür stehen Ihnen viele Informationsquellen zur Verfügung (Internet, Zeitungen, Fachberatung). Behandeln Sie Angebote, die besonders günstig erscheinen mit Vorsicht. Sie entpuppen sich in vielen Fällen als teure Fallen.

Was bedeutet Treuhandschaft?

Grundsätzlich wird empfohlen, den Kauf eines Grundstücks durch eine Treuhandschaft abzuwickeln. Treuhandschaft bedeutet in diesem Zusammenhang, dass Ihre Bank den Kaufpreis für das Grundstück beispielsweise zuerst an einen Notar bzw. eine Notarin überweist und erst dann, wenn alle Bedingungen für den Abschluss des Kaufvertrages erfüllt sind, erhält der Verkäufer bzw. die Verkäuferin den Betrag. Zweck einer Treuhandschaft ist, sowohl KäuferInnen als auch VerkäuferInnen gegen wirtschaftliche Risiken abzusichern.

Wie sieht es mit der Überprüfung des Grundbuchs aus?

Im Grundbuch sind Eigentum des Verkäufers bzw. der Verkäuferin, Hypotheken, Pfandrechte, Vorverkaufsrechte, Wegrechte u.a.m. einverleibt. Überprüfen Sie also vor dem Kauf eines Grundstücks unbedingt das Grundbuch. Hierfür sollten Sie sich einen möglichst aktuellen Grundbuchsauszug besorgen, den Sie entweder beim Bezirksgericht oder bei RechtsanwältInnen bzw. NotarInnen erhalten. Das Grundbuch kann auch online abgerufen werden, dies ist jedoch kostenpflichtig.

Tipp: Das Grundbuch spielt eine wichtige Rolle bei der Kaufvertragsabwicklung. Es sagt etwas über Eigentümer, Größe, Wegrechte (Zufahrt), Pfandrechte und Hypotheken aus. Besorgen Sie sich unbedingt einen möglichst aktuellen Grundbuchsauszug. Bevor Sie als neuer Eigentümer bzw. neue Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen werden, muss das Grundstück von Altlasten (Hypotheken, Pfandrechten) freigestellt werden.

Wie wird das Eigentum am Grundstück erlangt?

Das Eigentum am Grundstück erlangen Sie dann, wenn der Kaufvertrag unterfertigt und der Kaufbetrag bezahlt ist. Außerdem müssen Sie die Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer bzw. neue Eigentümerin vornehmen. Die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erfolgt schriftlich mit Hilfe von RechtsanwältInnen bzw. NotarInnen. Vor der Eintragung im Grundbuch muss das Grundstück von etwaigen Lasten wie beispielsweise Pfandrechten oder Hypotheken befreit werden. Außerdem ist die Grunderwerbssteuer zu bezahlen. Beachten Sie, dass sich der Rang einer Eintragung im Grundbuch nach Einlagen des Grundbuchsgesuchs beim Grundbuchsgericht richtet. Schon auch deshalb lohnt es sich, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen.

Besteht ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag?

Grundsätzlich besteht nur dann die Möglichkeit vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn der andere Vertragspartner bzw. die andere Vertragspartnerin dem zustimmen. Ausnahmen bestätigen die Regel. Es gibt ein besonderes Rücktrittsrecht bei Immobiliengeschäften. Dieses kann sowohl gegenüber ImmobilienmaklerInnen als auch direkt gegenüber VerkäuferInnen von Grundstücken beansprucht werden. Es müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, um von diesem Recht Gebrauch machen zu können. Erstens, das Grundstück muss dem Bau eines Einfamilienhauses dienen. Zweitens, das Objekt muss Wohnzwecken des Käufers bzw. der Käuferin oder nahen Angehörigen dienen. Drittens, die Vertragszusage muss innerhalb von 24 Stunden nach der ersten Besichtigung gemacht werden. Erkundigen Sie sich jedoch immer über die aktuelle Rechtslage.

Anfallende Kosten beim Grundstückskauf

Beim Kauf eines Grundstücks fallen nicht nur die Kosten für den Kauf des Grundstücks an, sondern auch Nebenkosten. Diese sollten nicht unterschätzt werden. Prüfen Sie vorab Ihre Finanzen.

Tipp: Bedenken Sie, dass neben dem Kaufpreis für den Grunderwerb weitere Kosten anfallen. Dazu zählen u.a. Notariatskosten, Maklerprovision, Aufschließungskosten, Grunderwerbssteuer und Grundbuchsgebühr.

Welche Nebenkosten entstehen beim Grundstückskauf?

Maklerprovision

Kommt der Kauf eines Grundstücks durch die Vermittlungstätigkeit eines Maklers bzw. einer Maklerin zustande, ist eine Provision zu bezahlen. Beachten Sie, dass diese verhandelbar ist. Versuchen Sie also einen niedrigeren Preis zu vereinbaren.

Grunderwerbssteuer

Beim Kauf eines Grundstücks ist die Grunderwerbssteuer zu entrichten. Sie beträgt 3,5% des Kaufpreises. Wird das Grundstück von einem nahen Verwandten gekauft, beläuft sie sich auf nur 2% des Kaufpreises. Nahe Verwandte sind u.a. LebensgefährtInnen, eingetragene PartnerInnen und EhegattInnen.

Grundbuchsgebühr

Auch die Eintragung im Grundbuch ist mit Kosten verbunden. Hier ist eine Gebühr von 1,1% des Kaufpreises zu entrichten. Wird das Grundstück durch eine Hypothek belastet, fallen zusätzlich 1,2% von der Höhe des Pfandrechtes an. Des Weiteren müssen Sie die Eingabegebühr entrichten. Sie beläuft sich auf 42 Euro bzw. 59 Euro, wenn die Antragstellung nicht elektronisch erfolgt.

Anwalts- bzw. Notarkosten

Da Kaufverträge in der Regel von RechtsanwältInnen bzw. NotarInnen aufgesetzt werden, ist auch hier mit Aufwendungen zu rechnen. Außerdem stellen sie den Antrag für die Eintragung im Grundbuch. Hier entstehen Kosten, die sich auf 1 bis 3% des Kaufpreises belaufen. Darüber hinaus müssen Unterschriften notariell beglaubigt werden. Auch dies ist mit Kosten verbunden. Die Tarife werden durch die Kammer festgelegt.

Was sind Er- und Aufschließungskosten?

Alle auf Bauland gewidmeten Grundstücke müssen aufgeschlossen werden. Die Aufschließung eines Grundstücks kann u.a. Wasser, Kanal, Zufahrt, Energie (Strom, Gas) und Telefon betreffen. So muss das zu bebauende Grundstück zum Beispiel an die örtliche Wasserversorgung angeschlossen werden, Abwasser müssen in einen Kanal geleitet werden und eine Zufahrt zum Grundstück muss gewährleistet werden. Hier entstehen Aufwendungen, die in Form von Aufschließungskosten als Gemeindeabgabe zu entrichten sind. Grundsätzlich sind Aufschließungskosten nach erfolgter Umwidmung zu leisten. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das bereits aufgeschlossen ist, wird sich dies in einem höheren Kaufpreis niederschlagen.

Tipp: Beachten Sie, dass nicht aufgeschlossene Grundstücke auf den ersten Blick oft günstig erscheinen, am Ende sich jeddoch der endgültige Kaufpreis durch die noch anfallenden Aufschließungskosten nochmal massiv erhöhen kann. Aufschließungskosten können Energie, Wasser, Kanal und Telefon betreffen.

Grundstückskauf als AusländerIn

Auch AusländerInnen können unter bestimmten Voraussetzungen ein Grundstück in Österreich erwerben. Im Folgenden finden Sie allgemeine Informationen hierzu.

Kann ich als AusländerIn ein Grundstück in Österreich erwerben?

Wenn Sie als AusländerIn ein Grundstück in Österreich erwerben möchten, muss dies behördlich genehmigt werden. Solche Genehmigungsverfahren werden für Angehörige von Drittstaaten durchgeführt. Angehörige von Drittstaaten sind Angehörige von Staaten, die nicht Mitglied der EU und nicht Mitglied eines EWR-Staates sind. Angehörige von EU Staaten sind von dieser Regel ausgenommen, sie sind InländerInnen gleichgestellt und müssen keinen Antrag auf Genehmigung stellen. Die genauen Bestimmungen für den Ausländergrunderwerb werden von den einzelnen Bundesländern geregelt. Wenden Sie sich diesbezüglich einfach an die Grunderwerbsbehörde Ihres Bundeslandes, wo Sie weitere Informationen erhalten.

Dem Recht nach wird Ihr Ansuchen auf Grunderwerb genehmigt, wenn Sie beispielsweise von kulturellem Nutzen für die Gemeinde sind, der Grunderwerb zur Errichtung eines Eigenheims angedacht ist oder das Kaufobjekt der Ansiedelung eines Betriebes dient. Außerdem dürfen staatspolitische Interessen nicht verletzt werden.

Fazit

Wie Sie vermutlich anhand der Lektüre dieses Artikels feststellen konnten, stellt der Grunderwerb ein komplexes Unterfangen dar. Der Prozess beginnt mit der Suche nach dem idealen Grundstück und endet im besten Fall mit der Abwicklung des Kaufvertrages. Das Grundstück stellt in der Regel die Basis für das darauffolgende Eigenheim dar, daher sollte man sich bei der Grundstücksauswahl bzw. beim Grundstückskauf wirklich genügend Zeit lassen und bei Bedarf entsprechende Experten zu Rate ziehen.

Weitere Informationen zum Thema Grundstüclskaufs finden Sie auch auf help.gv.at.