Das Einmaleins des Immobilienkaufs – Kaufvertrag und Grundbuch

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„Früher“ reichte zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wohl einmal ein Handschlag, nicht ganz so viel „früher“ ein einfacher Vertrag, in dem Käufer, Verkäufer, die Immobilie und der Kaufpreis vermerkt waren. Heute gibt es beim Erwerb eines Hause einige Stolperfallen, die man aber einfach umgehen kann, wenn man weiß, welche Anforderungen an einen Kaufvertrag gestellt werden, damit dieser rechtlich verbindlich ist, und wie der Ablauf eines Hauskaufs am besten organisiert wird.

Die Vorstufe: das Kaufangebot

Normalerweise wird beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses oder Grundstücks nicht gleich ein Kaufvertrag aufgesetzt, sondern der Interessent legt ein sogenanntes „Kaufanbot“. In diesem verpflichtet er sich, die Immobilie zu den (meist mündlich) vereinbarten Bedingungen zu übernehmen. Hier lauert schon die erste Falle für den Käufer: ein Kaufanbot ist keinesfalls gleichzusetzen mit einem unverbindlichen Angebot, wie man es aus dem täglichen Leben kennt. Ein Kaufanbot ist für den Käufer immer rechtlich bindend! Daher sollte man im Anbot bereits die Eckdaten des späteren Vertrags festhalten, vor Allem aber, zu welchen Bedingungen man gewillt ist, die Immobilie zu erwerben. Bei mehreren potentiellen Käufern hat ein Verkäufer dann die Möglichkeit, unter den Anboten dasjenige auszuwählen, das ihm am Meisten zusagt. Dabei muss es gar nicht um den Kaufpreis gehen, sondern Zahlungsweise oder ähnliche Nebenbedingungen können den Ausschlag geben.

Mehr als nur ein Stück Papier: der Kaufvertrag

Endlich ist eine passende Immobilie gefunden, und der Eigentümer hat das Kaufanbot als Verkäufer gegengezeichnet. Doch was muss man beachten, wenn man nun den Kaufvertrag aufsetzt? Grundsätzlich kann man feststellen, dass ein Vertrag eine Abmachung bezüglich eines Geschäfts ist, eine sogenannte Willenserklärung. Der Verkäufer erklärt den Willen zum Verkauf, der Käufer den Willen, genau diese Immobilie zu kaufen. Diese Willenserklärung wäre eigentlich mit dem Kaufanbot und dem Gegenzeichnen erledigt, trotzdem ist ein Kaufvertrag im weiteren Prozess eines Immobilienkaufs unverzichtbar

Kaufverträge sind eigentlich formfrei, hier aber handelt es sich um eine Ausnahme. Zum Schutz aller Beteiligten muss der Kaufvertrag schriftlich und beglaubigt sein. Damit soll verhindert werden, dass beispielsweise entweder der Kaufpreis nicht bezahlt wird, oder aber ein windiger Verkäufer gleich mehreren Käufern dasselbe Objekt zusagt, und Kaufpreise kassiert. Spätestens hier wird klar, warum ein gegengezeichnetes Kaufanbot nicht ausreicht, sondern ein Kaufvertrag sein muss.

Deshalb muss der Kaufvertrag gewisse Formvorschriften erfüllen, und einige wichtige Punkte enthalten, und von einem Notar beglaubigt werden. Dieser prüft, ob die Inhalte des Vertrags komplett sind, und gibt erst dann seinen Stempel darunter. Wenn also Punkte fehlen, kann der Vertrag nicht beglaubigt werden, und ein Kauf verzögert sich.

Die Inhalte: was muss im Kaufvertrag stehen?

Nun, zu allererst einmal, wer die Vertragsparteien sind: Name, Anschrift, bei natürlichen Personen (also beim Kauf von Privatpersonen) auch noch Beruf, Staatsbürgerschaft, Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer, um beide sicher zu identifizieren. Wenn mehrere Personen kaufen oder verkaufen, zum Beispiel (Ehe-)Paare, müssen die Daten von allen im Vertrag enthalten sein. Bei juristischen Personen (also Firmen, Stiftungen oder ähnlichem) muss diese genau bezeichnet sein, Firmenbuchnummer, wo eingetragen und ebenso der Vertreter, der den Vertrag unterschreibt.

Als nächstes muss der Kaufgegenstand beschrieben werden: handelt es sich um ein Grundstück, ein Haus, eine Wohnung? Wie lautet die Adresse, und wie ist das im Grundbuch eingetragen? Dazu sind sämtliche anderen Dinge festzuhalten, etwa ob ein Pachtvertrag besteht, oder ein Wegerecht, alles Dinge, die auch im Grundbuch eingetragen werden müssen. Dazu sollten unbedingt auch Dinge wie Flächenwidmung, Baubewilligungen, Gefahrenzonen oder andere rechtliche Einschränkungen vermerkt werden, damit man nicht nach dem Kauf eine böse Überraschung erlebt. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sind einige dieser Punkte nicht zu beachten, dafür sind Hausverwaltung und notwendige Reparaturen am Haus unbedingt mit aufzunehmen

Dann ist es noch notwendig, den Kaufpreis und die Zahlungsweise festzuhalten. Hierzu zählt auch, wenn man Schulden übernimmt, oder in Kredite des Vorbesitzers eintritt. Auch hier muss man aufpassen: manche Kredite und Förderungen unterliegen bestimmten Bedingungen, die der Übernehmer auch erfüllen muss, daher besser vorher Erkundigungen einziehen! Zur Zahlungsweise zählt auch, einen Zahlungstermin und die Verzugsfolgen, also jene Folgen die eintreten, wenn man nicht zum vereinbarten Termin zahlen kann, in den Vertrag zu schreiben.

Alle bisherigen Punkte können und sollten auch schon im Kaufanbot enthalten sein, sodass man die Inhalte von diesem übernehmen kann. In einem Immobilienkaufvertrag sollten darüber hinaus noch folgende Punkte enthalten sein:

Genehmigungen und Aufschließungen, um ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung auch so nutzen zu können, wie geplant war. Die Kosten für eine Er- oder Aufschließung können schnell ansteigen, es ist daher wichtig, genau zu wissen, was bereits vorhanden ist. Zusätzlich gibt es noch den Faktor Zeit: Genehmigungen können dauern, und was nützt es, wenn ich zwar ein Baugrundstück habe, aber nicht bauen darf oder kann, weil Wasser oder Kanal fehlen? Was nicht im Vertrag steht, ist später nicht mehr wichtig, daher alles festhalten.

Sicherungen des Käufers, hierunter fällt alles, was mit den Rechten Dritter zu tun hat, wie etwa eine Überfuhrerlaubnis für den Nachbarn, oder eine Lastenfreistellung, wenn der Verkäufer sein Grundstück als Pfand für einen Kredit eingesetzt hatte. Zumindest was die „bücherlichen Rechte“ (im Grundbuch eingetragenen Rechte) betrifft, kann man sich vorher absichern, indem man vorab einen Auszug aus dem Grundbuch machen lässt und diesen Auszug zum Bestandteil des Vertrags macht. So ein Grundbuch-Auszug hat nichts mit Misstrauen gegenüber dem Verkäufer zu tun, sondern sorgt für Klarheit auf beiden Seiten – und damit für eine stressfreiere Kaufabwicklung.

Für das Grundbuch wichtig sind auch alle Angaben, die die „Einverleibung“ betreffen. Einverleibung klingt erst einmal seltsam, meint aber die Übernahme des Eigentums an der gekauften Immobilie durch den Eintrag ins Grundbuch. Dazu gehören Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte oder Pfandrechte, die zwischen Käufer und Verkäufer bestehen sollen.

Schließlich gibt es noch die Schlussklauseln, die Gerichtsstand, anzuwendendes Recht (besonders wichtig, wenn Käufer oder Verkäufer aus dem Ausland kommen) und wer die Kosten für den Vertrag und die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch zu tragen hat.

Hilfe vom Rechtsberater oder selber machen?

Auf der sicheren Seite ist man als zukünftiger Immobilien-Eigentümer, wenn man sich den Kaufvertrag entweder von einem Anwalt oder aber direkt vom Notar, der ihn beglaubigt, aufsetzen lässt. Diese Personen kennen die Anforderungen an den Vertrag und sorgen dafür, dass alle notwendigen Daten enthalten sind. Verpflichtend ist die Vertragserstellung durch einen Juristen allerdings nicht, es ist durchaus möglich, einen Kaufvertrag ebenso wie ein Anbot selbst aufzusetzen, und diesen dann nur noch vom Notar beglaubigen zu lassen. Wenn man sich für diese Option entscheidet, ist es jedoch sinnvoll, sich um Musterverträge umzusehen, die man als Vorlage heranziehen kann.

Als beglaubigt gilt eine Unterschrift und damit der Kaufvertrag dann, wenn sie entweder in Gegenwart eines Notars oder vor Gericht (der Vertrag und die Identität der unterzeichnenden Personen werden in beiden Fällen vor der Unterschrift überprüft) erfolgt. Wenn man also den Vertrag selbst aufgesetzt hat, ist es am besten, diesen bei einem gemeinsamen Termin aller Vertragsparteien beim Notar zu unterschreiben.

Auch die Eingaben bei Gericht, also die notwendigen Unterlagen für eine Grundbucheintragung dorthin zu bringen, kann man selbst machen. In diesem Fall sind lediglich die Gebühren für die Beglaubigung und die Eintragung zu entrichten. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die Eingaben bei Gericht in jedem Fall notwendig sind, damit man auch sicher Eigentümer des gekauften Objekts wird.

Die Eigentumsübertragung an der Immobilie

Anders als man glauben sollte ist man selbst mit einem beglaubigten, unterschriebenen Kaufvertrag noch nicht Eigentümer – dazu muss man als solcher im Grundbuch eingetragen sein. Damit diese „Einverleibung“ stattfinden kann, braucht es aber den Kaufvertrag, und noch ein zusätzliches Dokument: die Aufsandungserklärung. Das hat aber nichts mit Sand zu tun, sondern bezeichnet eine beglaubigte, unterschriebene Erklärung darüber, dass der Überlasser (in diesem Fall der Verkäufer) auf sein im Grundbuch eingetragenes Recht verzichtet beziehungsweise dieses auf jemand anderen überträgt. Klingt erst einmal seltsam, man hat das doch schon im Kaufvertrag ausgemacht? Stimmt, es ist ein doppeltes Absichern, das hat aber einen guten Grund: die Eintragung ins Grundbuch ist entscheidend, nicht der Kaufvertrag – und mit der zusätzliche Erklärung kann der Eigentumsübertrag unabhängig von einem Kauf erfolgen, etwa wenn eine Immobilie verschenkt wurde, oder geerbt (dann muss der Nachlassverwalter die Aufsandungserklärung für das Erbe abgeben).

Das Grundbuch: wichtigster Bestandteil beim Immobilienkauf

Dass das Grundbuch essentiell ist, wenn man über Immobilien und Eigentum spricht, ist spätestens jetzt klar. Aber was ist das eigentlich, das „Grundbuch“? Als Grundbuch wird ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis über Grundstücke und die dinglichen Rechte an ihnen bezeichnet. Früher war dies tatsächlich ein großes Buch, dessen Basis der Kataster, die offizielle Einteilung der Grundstücke und ihrer Grenzen, war. Heute ist es natürlich eine große Datenbank, die Grundstücksdatenbank, in die jeder Einsicht nehmen kann, indem er über ein bestimmtes Grundstück/Immobilie einen Grundbuchauszug machen lässt. In der Grundstücksdatenbank werden österreichweit das Grundbuch und der Kataster elektronisch miteinander verbunden, was eine Abfrage erleichtert.

Dafür ist die Urkundensammlung, in der alle Verträge, Aufsandungserklärungen und andere Urkunden abgelegt werden, aufgrund derer die Grundbucheintragungen vorgenommen werden, an anderer Stelle abgelegt.

Welche Rechte im Grundbuch eingetragen werden und das Eintragungsprinzip (es gilt unabhängig von allen Verträgen das, was im Grundbuch eingetragen ist) sind im Grundbuchgesetz geregelt. Als „dingliche Rechte“ ist hier folgendes definiert: Eigentum (egal ob Grundstück, Haus oder Wohnung), Pfandrecht, Baurecht, Dienstbarkeiten und Reallasten. Zusätzlich kann in Anmerkungen, etwa über Rangordnungen, Konkurs oder Sachwalterschaft, auf weitere relevante Dinge hingewiesen werden. Damit soll das Grundbuch Rechtssicherheit und einen Informationsgleichstand für alle Beteiligten eines Kaufs schaffen.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch setzt sich aus mehreren Teilen zusammen: dem Hauptbuch, das umgangssprachlich „das Grundbuch“ ist, dem Löschungsverzeichnis, in dem gelöschte Rechte abgespeichert werden, den Hilfsverzeichnissen (Personen-, Grundstücks- und Adressenverzeichnis), um besser ein bestimmtes Objekt finden zu können, der Urkundensammlung und der Grundbuchmappe, einer Landkarte, die die Grundstücke anhand des Katasters abbildet und identifiziert.

Über die Grundbuchmappe lässt sich die Nummer des Grundstücks identifizieren, die es anhand des Katasters erhalten hat, und mit dieser Nummer kann man dann die Einlagezahl, die eindeutige Identifizierung eines Grundstücks im Hauptbuch, ermitteln. Die Einlagezahl wiederum gehört zu genau einem dreiteiligen Einlageblatt. Auf diesen drei Blättern sind alle Daten zum Grundstück beziehungsweise Objekt vermerkt: das A-Blatt enthält alle Daten zum Grundstück, die Grundstücksnummer, und ob es verbundene Rechte gibt, wie etwa, dass man über ein Nachbargrundstück fahren darf, um auf das eigentliche zu kommen. Das B-Blatt oder Eigentumsblatt ist besonders beim Kauf interessant, hier sind alle Eigentümer mit ihren Anteilen, etwa bei Wohnungen, und Einschränkungen in der Verfügung, etwa Konkurs, vermerkt. Am C-Blatt oder Lastenblatt findet man dann alles, was die Liegenschaft oder einen Anteil „belastet“ – das können zum Beispiel Pfandrechte, Verbote oder Dienstbarkeiten wie ein Wegerecht sein. Die Informationen am C-Blatt sind vor allem deswegen von Bedeutung, weil sie den Wert einer Immobilie erheblich mindern können, etwa wenn ein Pfandrecht als Sicherheit für einen Kredit bei einer Bank hinterlegt wurde. Hier ist es wichtig, schon vor dem Kauf zu fragen, wie hoch die Restschuld dafür noch ist, und im Kaufvertrag genau festzulegen, wie mit diesem Pfandrecht weiter verfahren wird. Gutgläubigen Käufern kann es sonst nämlich passieren, dass der Verkäufer sich mit dem Kaufpreis absetzt, anstatt seine Schulden zu begleichen, und die Bank dann das Grundstück pfändet!

Die Grundbucheintragung

Besonders wichtig an dieser Stelle ist, dass beim Grundbuch gilt: wer zuerst kommt, mahlt zuerst! Das heißt, wer zuerst etwas eintragen lässt, hat das stärkere Recht. Deswegen ist es immer ratsam, das erworbene Eigentum schnellstmöglich eintragen zulassen.

Unterschieden werden folgende Arten der Eintragung:

  • die Einverleibung
  • die Vormerkung
  • die Anmerkung
  • die Ersichtlichmachung

Die Einverleibung ist eine unbedingte Rechtsübertragung, das heißt, dass das Eigentum ohne weitere Bedingungen vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Eine Einverleibung kann aber auch für alle anderen Rechte, wie das Pfandrecht oder Dienstbarkeiten erfolgen.

Bei der Vormerkung wird zwar auch ein Recht übertragen, aber verbunden mit bestimmten Bedingungen, zum Beispiel einem Verkaufsverbot für die nächsten X Jahre oder dass noch eine Urkunde vorgelegt werden muss. Wenn die Bedingung erfüllt ist, wird aus der Vormerkung eine Einverleibung. Die Vormerkung soll verhindern, dass jemand anderer an einem Objekt ein Recht erwirbt, während die Einverleibung noch läuft, also zum Beispiel dass jemand anderer Eigentümer der Immobilie wird, die man bereits gekauft hat, während man noch eine Bescheinigung vom Finanzamt einholt.

Die Anmerkung ist, wie der Name vermuten lässt, eine Ergänzung wichtiger Tatsachen zum eigentlich Recht an der Liegenschaft (das ist die korrekte Bezeichnung einer Immobilie im Grundbuch), etwa wenn Konkurs über den Eigentümer eröffnet wurde.

Bei der Ersichtlichmachung schließlich geht es um zusätzliche, relevante Informationen für eine Liegenschaft, dazu gehören unter anderem Baubewilligungen, Gefahrenzonen (etwa Hochwasser oder Lawinen) oder Berechtigungen aus Grunddienstbarkeiten (wenn der Nachbar dafür, dass er über das Grundstück fahren darf, seinerseits zum Beispiel Brennholz liefern muss).

Wichtig zu wissen ist, dass die Löschung einer dieser Eintragungen ebenfalls eine Eintragung ist, nur dass diese dann eben im Löschungsverzeichnis und nicht im Hauptbuch gemacht wird.

Jede Eintragung in das Grundbuch wird vom örtlich zuständigen Bezirksgericht durchgeführt, dort kann man auch erfahren, welche Urkunden notwendig sind, um die Eintragung vornehmen zu lassen. Ebenfalls beim Bezirksgericht kann man sich auch informieren, welche Gebühren auf einen zukommen, wenn man etwas eintragen lassen möchte. Diese Gebühren müssen dann direkt beim Bezirksgericht bezahlt werden, wenn die Eintragungen durchgeführt werden.