Hauskauf Kaufvertrag und die vertragliche Gestaltung

Bevor man ein Haus oder Grundstück kauft, muss natürlich ein Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen werden. Der Vertragsentwurf muss im Vorfeld gründlich überprüft werden, am besten durch einen Rechtsanwalt (Durchschnittskosten 250 Euro). Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag eines Baugrundstückes nicht rechtskräftig. Allerdings kann man auch beim Bezirksgericht zwecks Unterschrift vorstellig werden (vorher Termin ausmachen und Kosten erfragen). In den Kaufvertrag kommen Angaben zum genauen Kauf- oder Quadratmeterpreis, die gesamtschuldnerische Haftung sowie die Gütertrennung, der Kaufgegenstand sowie die Fälligkeit des Kaufpreises.

Was vor einem Hauskauf wichtig ist

Bevor der Kaufvertrag abgeschlossen wird, sind generelle Überlegungen anzustellen. So muss entschieden werden, ob es ein Haus oder eine Wohnung werden soll, ein Baugrundstück, alleiniges Eigentum oder Mitbesitz, Neu- oder Altbau, Sonnenstand usw. Weiterhin sind Entscheidungen hinsichtlich der Größe und Ausstattung des Gebäudes zu treffen. Dazu zählen der Schnitt des Hauses, die Anzahl der Räume und Nebenflächen (Keller, Boden, Balkon, Terrasse, Abstellraum), Kfz-Stellplätze (im Freien, Carport oder Garage), die Art der Heizung, der Wärmeschutz, Voll- oder Teilmöblierung usw. Entscheidend sind auch Gartenflächen, Länge der Zugänge und Wege inklusive Höhenunterschieden. Zum Beispiel kann auch wichtig sein, ob sich die Zugangswege und -gänge für Rollstühle, Kinderwagen oder Fahrzeuge eignen.

Weiterhin sollten so wichtige Faktoren wie Region (ländlich oder städtisch), Versorgungseinrichtungen, Ärzte, Apotheken, Kindereinrichtungen, Schulen, Arbeitsstelle, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Naherholungsgebiete und Freizeitmöglichkeiten berücksichtigt werden. Das handwerkliche Geschick des Bauherren und seiner Helfer entscheidet darüber, in welchem Zustand das Haus sein kann, um es bewohnbar zu machen. Dabei ist auf die folgenden Faktoren zu achten:

  • Dach, -isolierung und Schornstein
  • Wasser- und Abwasserleitungen
  • Stromverteilung und -kabel
  • Fenster und Türen
  • Hausanschlüsse: Wasser, Gas, Strom
  • Fußböden und -beläge
  • Heizquelle (Öltank, Pellets-Ofen) sowie Heizkörper und Leitungen
  • Außenfassade sowie Isolierung
  • Innenwände

Nicht zuletzt sollte die finanzielle Schmerzgrenze ermittelt werden, ohne die Nebenkosten zu vergessen. Ebenfalls sollten sonstige Aufwendungen berücksichtigt werden, wie z. B. Versicherungen.

Wie wird der Vertrag gestaltet?

Am besten wird schon der Vertragsentwurf einem spezialisierten Juristen vorgelegt. Dieser prüft, ob alles korrekt angegeben wurde. In den Vertrag gehören folgende Fakten:

  • Name und Adressen der beiden Vertragspartner
  • Beschreibung des Kaufgegenstandes (so detailliert wie möglich)
  • Kaufpreis und Zahlungsvereinbarung
  • genauer Übergabetermin
  • Bestellung eines Treuhänders
  • Konventionalstrafe, die bei verspäteter Übergabe fällig wird
  • dingliche Sicherung durch Eigentums-Vormerkung, Rangordnung, Bankbürgschaft oder -garantie
  • Absicherung des Käufers, falls eine allfällige Forderung abgelehnt wird
  • Rücktrittsrecht des Käufers aus dem Vertrag
  • Gewährleistung
  • Allfällige Pflicht zur Aufklärung des Bauträgers
  • Kostenvereinbarung für die Tätigkeiten von Treuhänder und Vertrags-Errichter

Checkliste für Fragen, die an den Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages (Fertighaus) gestellt werden sollten:

  • Verfügt das Haus über ein Siegel, welches die Qualität sicherstellt?
  • Setzt sich der eigene Anbieter diesen Qualitätskontrollen aus?
  • Handelt es sich um ein Niedrig-Energiehaus? (mit 30 Prozent Energieverbrauchseinsparung zur derzeit geltenden Wärmeschutzverordnung)?
  • Welche Leistungen sind im Auftragsvolumen enthalten?
  • Kellerbau im Preis enthalten? – Formulierung: „Unterkante“ oder „Oberkante“ des Kellers
  • Welche Extras besitzt das Haus (Segmentbogen-, Sprossenfenster, Dachgauben, Erker, besondere Türen, Bodenbeläge oder Sanitärinstallationen usw.)
  • Welche Ausbaustufen dieses Hauses sind im Angebot?
  • Welche Leistungen muss der Bauherr erbringen – Formulierung: „bauseits“?
  • Wie weit reicht der Lieferradius des Anbieters?
  • Höhe der Zuschläge für Extrawünsche, wie z. B. eine dreifache Verglasung
  • Welche Fassade ist im Festpreis enthalten?
  • Wird das Haus nach der ÖNORM erstellt, um Fördermittel zu erhalten?

Können nicht alle Fragen zufriedenstellend oder positiv beantwortet, sollte der Kaufvertrags-Abschluss noch einmal gründlich überdacht werden.

 

Fördermittel

Zu den diverse Wohnbauförderungen, die für Kauf, Sanierung mit und ohne Rückzahlung erhältlich sind, hat jedes Bundesland in Österreich andere Zuständigkeiten und Rahmenbedingungen. Je nach Bundesland gibt es noch diverse Beihilfen. Es gibt solche zuständigen Stellen für das Burgenland, Kärnten, Nieder- und Oberösterreich, Salzburg, die Steiermark, Tirol, Vorarlberg und Wien.

Für die thermische Sanierung der Ein- und Zweifamilienhäuser und auch bei Wohnungen gibt es seit 2009 eine Förderung. Diese gibt es z. B. für die Dämmung von Außenwänden, für die Isolierung der obersten und untersten Geschossdecke, für die Dach- und Kellerboden-Dämmung und den Austausch der Außentüren und Fenster. In einigen Gemeinden oder Bundesländern erhalten Häuslebauer während der kalten Jahreszeit einen Zuschuss zu den Heizkosten. Dazu berät die Gemeinde oder die jeweilige Landesregierung.

Die Region Burgenland hat das Amt der Burgenländischen Landesregierung als Ansprechpartner in allen Belangen rund um Wohnbauförderung, Wohnbeihilfe und Darlehensübernahme. Auf den entsprechenden Webseiten stehen online und offline Anträge zum Ausfüllen zur Verfügung. Eine extra Förderung gibt es für Frauen in Notsituationen; sie bekommen zu günstigen Bedingungen Genossenschaftswohnungen (Startwohnung für Frauen – Burgenland).

In Kärnten ist das Amt der Kärntner Landesregierung zuständig für Fragen rund um Bauen & Wohnen, Wohnbauförderung, Wohnhaussanierung, Eigenmittelersatzdarlehen und Wohnbeihilfe. Es werden auch Ratgeber, z. b. in Form der Wohnbaufibel bereitgestellt. Das Amt der Niederösterreichischen Landesregierung informiert rund ums Bauen, die Wohnbauförderung, sicheres Wohnen, Wohnungs- und Eigenheimsanierung, Wohnzuschuss und -beihilfe sowie zur Wohnstarthilfe für Jungbürger.

Das Amt der Oberösterreichischen Landesregierung ist zuständig, wenn es um eine Förderungsübersicht, Formulare zu Bauen und Wohnen, den Wohnbauratgeber Oberösterreich, Wohnbau- und Sanierungsförderungen, Wohnbeihilfe und Kauf-Förderung (Eigentumswohnung, Eigenheim) geht. Formulare zum Download und Informationen stehen auf den Webseiten bereit. In Salzburg sollte sich an das Amt der Salzburger Landesregierung wenden, wer Informationen rund um Wohnbauförderung, Kauf, Errichtung und Sanierung, Miete und Mietkauf inklusive der Formulare haben möchte.

 

Auch in der Steiermark gibt es das Amt der Steiermärkischen Landesregierung, welches Informationen und Formulare rund um Bauen, Wohnen, Eigenheimförderung, Jungfamilienförderung, Wohnhaussanierung, Wohnbeihilfe inklusive Online-Rechner und einen Wohnbauscheck herausgibt.

Das Amt der Tiroler Landesregierung wird angesprochen, wenn es um Wohnbauförderung, Bauen & Wohnen (Formulare und Merkblätter), Eigenheimförderung, Wohnhaussanierung, Wohnbeihilfen (samt Beihilfen-Rechner), Beihilfen zum Mietzins und Annuitäten geht. Auch der Kauf oder die Miete einer objektgeförderten Wohnung von einem Bauträger oder der Erwerb eines bestehenden Wohnobjektes wird beim Amt der Tiroler Landesregierung zwecks Förderung (Informationen und Formulare zum Download) angefragt.

 

In Vorarlberg gibt es ebenfalls ein Amt der Vorarlberger Landesregierung. Es ist zuständig für die Wohnbauförderung, Neubauförderung, Altbausanierung und Wohnbeihilfe. Weiterhin gibt das Amt eine Wohnbau-Förderungsübersicht sowie eine Wohnbaufibel heraus. In Wien erhält der Häuslebauer die Förderungsübersicht, Wohnbauförderungen, Förderungen für den Wohnungsneubau und die -verbesserung sowie auch die Wohnbeihilfe, andere Beihilfen und Eigenmittelersatzdarlehen beim Magistrat der Stadt Wien. Lediglich für die Wohnhaussanierung gibt es in der österreichischen Hauptstadt den Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung. Neben Informationen geben die Wiener Behörden auch Formulare zum Download heraus.

Alle Bundesländer Österreichs sind sich einige, dass nur noch energiebewusstes Bauen gefördert werden soll (Ökoförderung). Die Höhe der Förderung bemisst sich am Energieverbrauch eines Hauses. Dabei gibt es jedoch unterschiedliche Ansatzpunkte. Während in Niederösterreich die Energiekennzahl die nötige Heizleistung (Raumwärmebedarf) in kWh im Energieausweis des Hauses angibt, ist es in anderen Bundesländern anders. In Oberösterreich wird der Maßstab durch den k-Wert (Wärmeverlustkoeffizient) festgelegt, in Salzburg gilt der LEK-Wert (Wärmeschutz der Gebäudehülle). In der Steiermark darf die Raumwärmekennzahl 60 kWh/m² jährlich nicht übersteigen, damit eine Förderung genutzt werden kann. So kann mit einem Passivhaus ein Wert von weniger als 15 kWh/m² jährlich erreicht werden. Generell gilt, je niedriger der Energieverbrauch, desto höher die Förderung.

Damit diese Werte erreicht werden, berücksichtigen clevere Häuslebauer die optimale Gebäudeausrichtung nach Süden, wählen sorgsam Dämmung und Heizung und achten auf die Fenster (Art und Größe). Mittels einer „kontrollierten Wohnraumbelüftung“ kann die Energiekennzahl bis zu maximal einem Viertel verbessert werden. Diese Einzelmaßnahmen werden z. B. in Wien oder im Burgenland mit einer Einmalzahlung unterstützt, beispielsweise durch Einbau einer Wärmepumpe für Heizung und Warmwasseraufbereitung. In Niederösterreich und in Vorarlberg gibt es dafür Öko-Punkte. Maximal können (je nach Bundesland) 100 Ökopunkte erreicht werden, was einem geförderten Darlehen von 300 Euro je Punkt entspricht. In Tirol erhält jeder Hausbesitzer, der Solar einsetzt, eine Förderung je errichtetem Quadratmeter Kollektorfläche in Höhe von 200 Euro. Diese gibt es unabhängig vom Einkommen für ein Jahr.

 

Auf dem Gebiet der Förderungen gibt es fast jedes Jahr Neuerungen. Hinzu kommen spezielle Förderungen, die der Bund auflegt. Deshalb lohnt es sich, die zuständigen Stellen in Anspruch zu nehmen, um stets auf dem neuesten Stand zu sein und keine Förderung zu verpassen. Einheitliche Regelungen gibt es in ganz Österreich nicht, je Bundesland gibt es spezielle Angebote. Wer eine Förderung erhält, unter welchen Umständen und auf welche Weise, lässt sich über die zuständigen Stellen erfragen. Es gibt darüber hinaus Unterschiede, ob Personen gefördert werden oder Baumaßnahmen. Häufig müssen die Zuschüsse nicht zurückgezahlt werden.

Personenförderung hängt vom Einkommen ab und wie groß das Haus oder die Wohnung ist, die errichtet werden soll. Hier gelten gewisse Obergrenzen. Deshalb muss dem Antrag der Lohnzettel des Vorjahres beigefügt werden. Selbstständige und Freiberufler legen statt dessen den letzten Einkommenssteuernachweis vor, GmbH-Geschäftsführer einen Banknachweis über das Einkommen. Je mehr Personen im neuen Zuhause zukünftig wohnen werden, umso mehr steigt die maximale Einkommensgrenze und umso höher ist die Förderung.

 

Für Kinder kann es, je nach Bundesland, weitere Zulagen geben. Das gilt auch, wenn eine Bescheinigung über eine bestehende Schwangerschaft vorgelegt wird. In Oberösterreich beispielsweise gibt es für Kids, die nach der Förderungsbewilligung innerhalb von fünf Jahren geboren werden, einen Zuschlag von 10.000 Euro, wenn die Familie ein gefördertes Hypothekendarlehen in Anspruch genommen hat.

Neben den Fördermitteln kann unter bestimmten Umständen auch bei den Steuern gespart werden. Bis zu einer Größe von 150 Quadratmetern errichtete Wohnfläche, werden die Kreditsteuer von 0,8 Prozent eingespart und die Kosten für den Grundbucheintrag. Hier können 1,2 Prozent des Darlehensbetrages eingespart werden, wenn die Wohnfläche nicht größer als 130 Quadratmeter beträgt. Der Erhalt einer Landesförderung ist dafür jedoch Grundvoraussetzung. Befreit wird man für alle Kredite, die mit dem Hausbau verbunden sind.

Als Wohnfläche gilt der Keller nur dann, wenn er auch als Wohnraum genutzt wird, gestrichen und mit Bodenbelag ausgestattet wurde sowie beheizbar ist. Fitnessgeräte im Kellerraum sowie eine Sauna werden als Wohnfläche berücksichtigt. Räume für die Werkstatt oder für die Waschmaschinen hingegen zählen nach wie vor als Keller. Bei der Nutzung des Kellers als reiner Lagerraum ohne Ausstattung handelt es sich nicht um Wohnraum. Auch der Dachboden wird nur als Wohnfläche angerechnet, wenn er ausgebaut wurde.

Ein weiteres Kriterium für die Fördermittelvergabe ist der Hauptwohnsitz. Er muss dort liegen, wo die Förderung bezogen wird. Wird der Hauptwohnsitz aufgegeben, muss dies beim Einzug ins Haus nachgewiesen werden. Wer seine alte Wohnung z. B. in Oberösterreich nicht aufgeben will, lässt nur den Partner die Fördermittel beantragen – im Bundesland des neuen Wohnsitzes.