Wer seine Immobilie noch zu Lebzeiten an Verwandte verschenken oder einen Teil der Immobilie veräußern möchte, beschäftigt sich mit dem Thema Nießbrauchrecht. Doch was versteht man unter Nießbrauch und welche Rechte und Pflichten gelten, sobald Eigentümer das Nießbrauchrecht in Anspruch nehmen?

Was versteht man unter Nießbrauch?

Unter Nießbrauch ist das Nutzungsrecht für fremdes Eigentum zu verstehen. So können unter anderem Immobilien, Grundstücke, Autos, Rechte und Wertpapiere besagtem Nutzungsrecht unterliegen. Der sogenannte Nießbraucher darf darüber hinaus Gewinne erzielen. Handelt es sich um eine Immobilie, muss das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden. Der Nießbrauch ist nicht vererbbar.

Was ist das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht beschreibt das Nutzungsrecht an einer Sache. So kann beispielsweise eine Immobilie nach der Weitergabe an Erben zu Lebzeiten oder in Folge eines Immobilien-Teilverkaufsweiterhinbewohnt und wirtschaftlich genutzt werden. Geht das Haus oder die Eigentumswohnung an einen Verwandten, kann Geld bei der Erbschaftssteuer oder der Schenkungssteuer eingespart werden.

Möglich ist dies, indem die Schenkungssteuer-Freibeträge genutzt werden. Liegt der Wert unter dem der Grenze für Freibeträge, entfallen die Schenkungssteuern für den Beschenkten. Grundlage ist der Wert der Immobilie abzüglich des Gegenwerts des Nießbrauchs. Die Erbschaftssteuer lässt sich einsparen, indem der Hauseigentümer den hinterbliebenen Ehepartner mit dem Nießbrauchrecht versieht und die Immobilie an eines seiner Kinder vererbt.

Das Nießbrauchrecht hat seit Jahrhunderten Bestand und weist dem Verkäufer oder Vorbesitzer mehr als das Wohnrecht zu. Das Bürgerliche Gesetzbuch(BGB) regelt das Nießbrauchrecht in den§§ 1030 ff. Unterschieden wird zwischen dem Vorbehaltsnießbrauch und dem Zuwendungsnießbrauch.

Vorbehaltsnießbrauch

Geht die Immobilie zu Lebzeiten des Eigentümers an einen Nachfahren über, lassen viele Immobilieneigentümer den Vorbehaltsnießbrauch im Grundbuch vermerken. So kann der Vorbesitzer lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben und Kapital erhalten, während der Besitz den Eigentümer wechselt. Auch bei einer vermieteten Wohnung kann der Vorbehaltsnießbrauch Anwendung finden, sodass das Recht auf die Mieteinnahmen bestehen bleibt.

Zuwendungsnießbrauch

In diesem Fall verzichtet der Eigentümer auf das Recht, die Immobilie wirtschaftlich zu nutzen oder in der Immobilie wohnhaft zu bleiben. Der Nießbraucher erhält das Recht, in der Immobilie zu leben und diese zu vermieten, ohne dass das Haus oder die Eigentumswohnung den Besitzer wechselt. So können steuerliche Vorteile entstehen.

Unterscheidet sich das Nießbrauchrecht vom Wohnrecht?

Das Nießbrauchrecht beinhaltet das lebenslange Wohnrecht. Zusätzlich ist die wirtschaftliche Nutzung möglich, die bei einem Wohnrecht nicht inkludiert ist. So kann eine Immobilie vermietet werden. Bei dem Wohnrecht gilt der Vorbesitzer dagegennicht mehr als Eigentümer der Immobilie. Er hat lediglich das Recht, lebenslang in der Immobilie zu wohnen.

Welche Gründe gibt es für ein Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht bietet die Möglichkeit, den Pflichtteilsanspruch von Erben, die Eigentümer aus diversen Gründen nicht von der Erbschaft profitieren lassen möchten, zu minimieren. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Immobilieneigentümer, ihr Eigentum – beispielsweise ein Einfamilienhaus – zu Lebzeiten zu verschenken. Je länger die Schenkung bei dem Tod des Voreigentümers zurückliegt, desto weniger Anspruch besteht von Seiten des ungeliebten Erben auf die Immobilie.

Weiterhin kann ein Teilverkauf der Immobiliegenutzt werden, um Kapital aus der Immobilie herauszulösen. Ein Teil des Vermögens, das zuvor in der Immobilie gebunden war, kann so frei verwendet werden.

Das Nießbrauchrecht bietet darüber hinaus insbesondere für Senioren eine Möglichkeit, Steuern zu sparen. So kann eine Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten des Eigentümers erfolgen. In diesem Fall lässt sich – je nach Verwandtschaftsgrad – Geld bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer sparen, indem der geltende Freibetrag genutzt wird. Die Differenz des Freibetrags und des Immobilienwertes wird versteuert, wobei im Falle eines Nießbrauchrechts der Nießbrauchwert von dem Wohnungswert subtrahiert wird.

Der Eintrag im Grund: Nießbrauchrechte müssen notariell beurkundet werden

Nießbrauchrechte müssen im Grundbuch eingetragen werden. Zusätzlich ist es erforderlich, dass das Nießbrauchrecht notariell beurkundet wird. Auch eine Löschung des Nießbrauchrechts aus dem Grundbuch ist möglich. Auch diese muss durch einen Notar beglaubigt werden.

Die Kosten beim Nießbrauch

Wer das Nießbrauchrecht besitzt, ist im Hinblick auf Immobilien verpflichtet, für die Grundsteuer, kommunale Abgaben, Versicherungen, Instandhaltungen sowie Nebenkosten wie Schornsteinfegerarbeiten aufzukommen.

Fazit

Das Nießbrauchrecht umfasst das Nutzungsrecht an einer Sache wie einer Immobilie. Ziel ist es, Kapital aus der Immobilie herauszulösen oder Steuern einzusparen. Das Nießbrauchrecht beinhaltet die Pflicht, für alle anfallenden Nebenkosten und Instandhaltungskosten aufzukommen, die mit der Immobilie einhergehen.

Unterschieden wird zwischen dem Vorbehaltsnießbrauch und dem Zuwendungsnießbrauch. Bei dem Vorbehaltsnießbrauch wird die Immobilie zu Lebzeiten an einen Verwandten übergeben und der Vorbesitzer erhält das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht. Bei dem Zuwendungsnießbrauch verbleibt das Eigentum an der Immobilie bei der schenkenden Person. Der Nießbraucher kann in der Immobilie leben und diese wirtschaftlich nutzen.