Baunebenkosten – Versteckte Kosten beim Hausbau

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Sie stehen vor dem Abenteuer Hausbau und möchten die Risiken möglichst genau kalkulieren? Mit einer exakten Kostenrechnung steht Ihr Traumhaus auf einem soliden Fundament. Doch lauern oft, trotz umfangreicher Finanzaufstellung und Checklisten, noch versteckte Kosten beim Hausbau.

Als Bauherr sollten Sie bedenken, dass neben den reinen Baukosten auch Baunebenkosten anfallen, die bis zu zwanzig Prozent der Gesamtsumme ausmachen können. Hierbei handelt es sich um nicht zu vernachlässigende Aufwendungen, die von Beginn an in die Finanzierung miteingeplant werden sollten.

Gerade bei Fertighäusern gibt es noch einige Kosten, die hinzukommen – da hier meist nur die Fertigteile (ohne Bodenplatten oder Fertigkeller) mitsamt der Montage ausgeschrieben werden. Kosten für Bauanträge, Vermessungen, Bodenuntersuchgen u.v.m. kommen noch hinzu.

Da Baunebenkosten auf den ersten Blick nicht unbedingt ersichtlich sind, haben wir hier die wichtigsten für Sie zusammengefasst.

Versteckte Kosten beim Hausbau im Überblick

Anschlusskosten für Gas, Wasser, Strom, Telefon

Stellen Sie sicher, dass Sie nicht nur alle Kabel ins Haus, sondern auch jene in den Garten und zur Garage berücksichtigt haben. Häufig werden dazu sogennante Mehrspartenanschlüsse (MSA) verwendet, um Strom, Wasser, Gas und Telefon über ein einziges Loch in der Außenwand ins Haus zu führen. Gerade bei der Verwendung sogenannte Mehrspartenanschlüsse sollte man sich im Vorfeld mit seinem Energieversorger kurzschließen. Die Anschlusskosten bitte nicht mit den sogenannten Aufschließungskosten verwechseln oder gleichsetzen. Zudem sollte man den sogenannten Baustromverteiler nicht bei der Kalkulation vergessen.

Anwalts- oder Notargebühren

Hierzu zählen die Errichtungskosten für den Kaufvertrag. Zudem müssen der Kaufvertrag und andere Urkunden notariell beglaubigt werden. Die Kosten richten sich dabei nach der Höhe des Kaufpreises. Rechtsanwälte bzw. Notare übernehmen außerdem die Eintragung ins Grundbuch, für die eine Gebühr in Rechnung gestellt wird.

Aufschließungskosten

Unter dem Sammelbegriff der Aufschließungskosten fallen alle Aufwendungen, die für ein noch unaufgeschlossenes Grundstück entrichtet werden müssen, damit dieses als aufgeschlossen gilt. Diese Formulierung ist sehr allgemein gehalten, da die Bauordnungen in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Aufschließungskosten vorsehen.

Fälschlicherweise wird der Begriff Aufschließungskosten umgangssprachlich auch häufig für die anfallenden Anschlussgebühren für Wasser und Kanal sowie die dazugehörigen Baukosten für die Herstellung dieser Leitungen ab der Grunstücksgrenze verwendet. Im Kaufvertrag eines Grundstücks sollte daher der Begriff “Aufschließungskosten” im Idealfall näher beschrieben sein, da eine bloße Verwendung ohne nähere Beschreibung zu ungeplanten Überraschungen führen kann. Zur Vermeidung solcher Überraschungen sollte alle relevanten Gebühren und Abgaben im Vertragstext separat angeführt werden.

Außenanlage

Gerade die Kosten für den Außenbereich werden oftmals unterschätzt. Das Gartentor, der Zaun, Pflastersteine für die Terrasse oder die Einfahrt und die Garage oder das Carport für den Wagen,… – all diese Kosten für die Außenanlage können zwar zeitlich verschoben werden – sie werden aber früher oder später dennoch anfallen. Oft ist es ratsam die Außenanlage auch aus Kostengründen gleich bei der Errichtung der neues Eigenheims anzulegen, da Baggerungen oder andere bauliche Maßnahme zu einem späteren Zeitpunkt oft nicht günstiger werden.

Baubewilligungskosten

Bevor Sie mit der Bauführung beginnen, muss das geplante Bauvorhaben von der zuständigen Stelle (Gemeinde, Magistrat) geprüft werden. Anlässlich der Erteilung einer Baubewilligung ist eine Gemeindeabgabe zu entrichten.

Baustelleneinrichtung

z.B. Baustraße, Zufahrtsweg, Absperrungen, Hinweisschilder, DIXI-Klo, Bauhütte,…
Neben diversenen Hinweisschildern und Absperrungen bedarf es auch eine ordentlichen Bauhütte, in der sich die Arbeiter und Helfer kurz ausrasten könnte, oder auch ihre Jause zu sich nehmen können. Online findet man häufig günstige gebrauchte Bauhütten oder Container. Mit der Suche nach einer passenden Bauhütte oder einer passenden Baustellen-Toilette sollte man jedoch bald genug beginnen, denn im Frühjahr sind die meisten echten Schnäppchen bereits vergriffen.

Finanzierungskosten

Finanzierungskosten können zum einen Vermittlungsprovisionen umfassen, die durch die Inanspruchnahme eines Kreditvermittlers zustande kommen. Zum anderen können darunter auch Bearbeitungsgebühren der Banken fallen.

Grundbuchsgebühr

Auch die Eintragung ins Grundbuch ist mit Kosten verbunden. Hinzu kommt eine Einverleibungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Grunderwerbssteuer

Beim Kauf eines Grundstücks fällt eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3, 5 % des Kaufpreises an. Wenn Sie ein Grundstück von einem nahen Verwandten kaufen, beläuft sich die Grunderwerbssteuer auf 1,1 % der Bemessungsgrundlage. Auch beim Erwerb eines Grundstücks aufgrund von Tod oder durch Schenkung fällt eine Grunderwerbssteuer an.

Maklerprovision

Wenn der Kauf eines Grundstücks durch die Vermittlungstätigkeit eines Maklers zustande kommt, ist zumeist eine Provision zu bezahlen. Bedenken Sie, dass Provisionen verhandelbar sind. Bevor Sie einen Vermittlungsauftrag unterschreiben, sollten Sie also versuchen, eine niedrigere Provision auszuhandeln. Das Honorar wird schließlich bei erfolgreicher Vermittlung fällig.

Planungskosten

Planungskosten können Honorare für Ingenieure, Architekten und Statiker beinhalten. Grundsätzlich ist es ratsam, für die Planung des Eigenheims ausreichend Zeit einzuplanen, damit der Bedarf genau ermittelt werden kann. Dabei sollten Sie etwa der Frage nachgehen, ob ein Keller notwendig ist. Berücksichtigen Sie bei der Planung auch, ob es sich um eine Familie mit Kindern handelt und wofür die Räumlichkeiten genutzt werden sollen, wenn die Kinder außer Haus sind. Auch altersgerechtes Wohnen ist ein Faktor, den Sie bedenken können.

Schuttcontainer & Entsorung

Haben Sie tatsächlich alle Entsorgungskosten berücksichtigt bzw. übernimmt der Bauunternehmer tatsächlich die Entsorgung aller angefallenen Abfälle? Gerade spezielle Bauabfälle wie Dämmwolle, Reste von Gipskartonplatten oder behandeltem Holz können in der Entsorung bei einem lokalen Recyclinghof schnell ins Geld gehen.A uch wenn der Aushub und die Lagerung häufig vom Generalunternehmer bezahlt wird, heißt das noch nicht, dass auch die Deponiegebühren darin enthalten sind. Auch das Verdichten der Baugrube oder die Containermiete für den Schuttcontainer verschlingen schnell den einen oder anderen ungeplanten Euro.

Verpflegung von Arbeitern und Freunden

Wer Bauarbeiter gut verpflegt, darf mit einer guten Arbeit rechnen: Brötchen, Bier & Co. für zehn Leute werden über mehrere Monate hinweg ebenfalls zu einer größeren Ausgabe. Die Verpflegung inklusive Essen und Getränken sowie die Ausrichtung der Gleichenfeier ist nicht nur zeit- sondern auch kostenintensiv.

Versicherungskosten

Bauvorhaben sind mit gewissen Risiken verbunden, von denen sowohl die Bauherren selbst als auch Außenstehende betroffen sein können. Je nach Risiko – dazu zählen beispielsweise Schadenersatzansprüche, Vandalismus und Umwelteinflüsse – müssen verschiedene Versicherungen abgeschlossen werden, denn einen Versicherungsschutz für alle Gefahren gibt es nicht. Zu Beginn empfiehlt sich, die Vertragsbedingungen bestehender Versicherungspolizzen genau durchzulesen und zu prüfen, ob hiermit bereits mögliche Risiken des Hausbaus abgedeckt sind. Bevor Sie eine Versicherung abschließen, sollten Sie sich darüber hinaus informieren, welche Risiken über Ihren Bauträger versichert sind. Dies macht vor allem beim Kauf eines Fertighauses Sinn, da Bauträger bis zur Übergabe des Gebäudes viele mögliche Risiken tragen.

Wichtige Versicherungen, die Bauherren in ihrem Kostenplan berücksichtigen sollten, werden im Folgenden angeführt:

  • Rohbauversicherung
    Eine Rohbauversicherung ist in der Regel kostenlos, sofern nach der Fertigstellung des Rohbaus eine Eigenheimversicherung bei demselben Versicherungsträger abgeschlossen wird. Rohbauversicherungen bieten zumeist Schutz gegen Feuer-, Hagel- und Sturmschäden. Achten Sie auf die unterschiedlichen Angebote der einzelnen Versicherungsträger. Auch die Laufzeit des Versicherungsschutzes variiert je nach Anbieter.
  • Bauwesenversicherung
    Eine Bauwesenversicherung bietet Schutz gegen diverse Sachschäden, die durch unvorhergesehene Ereignisse wie Materialschäden und Vandalismus entstehen können. Auch Schäden aus Planungsfehlern sind inkludiert, was beispielsweise den Einsturz einer Decke aufgrund von Fehlern in der statischen Berechnung betreffen kann.
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
    Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Bauherren vor Schadenersatzforderungen, die im Zusammenhang mit Sach- und Personenschäden entstehen – beispielsweise, wenn Dritte durch herabfallendes Baumaterial verletzt werden.
  • Bauhelferunfallversicherung
    Der Abschluss einer Bauhelferunfallversicherung sollte in Erwägung gezogen werden, sofern unentgeltlich arbeitende Personen – und zwar im Sinne von Nachbarschaftshilfe – aushelfen. Im Falle eines Unfalls sind die Helfer hiermit abgesichert.

Werkzeug und Material

Bohrhammer und Akkuschrauber, Winkelschleifer und Zangen, Nägel, Dübel, Schrauben, Holz oder Dichtstoffe – die Liste für Werkzeug und Material ist lang. Und die „Kleinigkeiten“ summieren sich schnell zu größeren Summen. Auch dieser Punkt ist ein sehr wesentlicher, der gerade im Bereich von Fertigteilhäusern oft unterschätzt wird. Die werden als Bauherr einige Tage erleben, an denen Sie nur zwischen Baustelle und Baumarkt pendeln um fehlende Materialien oder kaputt gegangene Werkzeuge zu besorgen. Stellen Sie sich darauf ein, und kalkulieren Sie auch diesen nicht unerheblichen Kostenblock mit ein.

Achtung: Eigenleistung – eine Falle?

In der Planungsphase überwiegt oft noch der Optimiusmus und es kommt nicht selten vor, dass der Bauherr die eigenen Fähigkeiten, Möglichkeiten und Ressourcen überschätzt. Der Bauherr erhofft sich durch Einbringung von Eigenleistung oft erhebliche Einsparungen, die am Papier möglicherweise auch stimmen mögen. In der Praxis führt gerade der Punkt Eigenleistungen immer wieder zu Problemen und Verzögerungen. Überlegen Sie sich an der Stelle gut, welche Eigenleistung Sie tatsächlich selbst erbringen können und welche Leistungen Sie bei einem Profi zukaufen.

Grundsatz bei der Nebenkostenplanung

Man kann einen Hausbau nicht bis ins letzte Details und bis auf den letzten Euro planen. Am Ende des Tages übersteigen die IST-Kosten immer die Plan-Kosten. Darauf sollte man sich vorbereiten und entsprechende Vorkehrungen in der Liquiditätsplanung vornehmen. Gerade wenn die Finanzierung und die daraus resultierenden Rückzahlungsraten bereits am Limit sind, sollte man sich überlegen, ob man den Hausbau nicht noch ein paar Monate nach hinten schiebt. Im Idealfall sollte man sich 10-15% der gesamten Hausbau-Kosten noch als Reserve zurück behalten, denn die sogenannten “Kleinigkeiten” summieren sich ganz von selbst.

Haben Sie noch einen Tipp zum Thema “Versteckte Kosten beim Hausbau”?
Wir würden uns freuen, wenn Sie uns Ihre Anregung an info@www.fertighausanbieter.at senden!

Hinweis: Angaben ohne Gewähr.

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