Wer den Traum vom eigenen Haus nicht nur träumen, sondern auch leben möchte, sollte beim Bau eines Eigenheimes einige Dinge beachten. Denn neben der Wahl des richtigen (Fertig-)Hauses benötigt es auch immer das passende Grundstück.

Zusätzlich entstehen neben den Kaufkosten für Haus und Grund noch weitere Kosten, die unbedingt mit eingeplant werden sollten. Zumal trotz Corona-Krise die Kosten für Immobilien laut der Erhebung eines großen Immobilienportals weiter steigen, z. B. in Wien.

Exkurs: Pacht, Miete oder Kauf – wo liegen die Unterschiede?

Die Nutzungsrechte für eine Immobilie können auf verschiedene Wege erlangt werden. Möglich ist dies durch Miete, Pacht oder Kauf. Wir klären über die Unterschiede auf.

Die Miete ist die klassische Alternative zur eigenen Wohnimmobilie. Hierbei gewährt der Vermieter dem Mieter ein Nutzungsrecht für eine Wohnung oder ein Haus. Der Mieter zahlt hierfür eine vertraglich festgelegte Summe, die meist monatlich, teils aber auch jährlich zu entrichten ist.

Das Mieten einer Wohnimmobilie bietet dem Mieter den Vorteil, dass er flexibel bleibt und sich nur für eine gewisse Zeit an einen Wohnraum bindet. Zudem entfallen der Aufwand und die Kosten für den Bau oder Kauf eines Eigenheims. Abzuwägen ist, ob die monatlichen Raten einer Finanzierung wirklich deutlich höher wären als eine monatliche Miete.

Die Pacht ist sehr ähnlich der Miete, kommt aber vor allem im Geschäftsleben vor. Bei der Pacht wird dem Pächter nicht nur die Nutzung einer Immobilie gewährt, sondern es ist ihm auch erlaubt, diese zur Erzielung von Erträgen zu nutzen – der sogenannte Fruchtbezug.

Ansonsten handelt es sich bei beiden Varianten um einen Bestandsvertrag, der eine zeitlich befristete Nutzung einer Immobilie erlaubt. In beiden Fällen ist nach Ablauf des Miet- oder Pachtverhältnisses das Objekt so zu hinterlassen, wie es ursprünglich übernommen wurde.

Beim Kauf erwirbt der Käufer ein Eigenheim samt dem dazugehörigen Grundstück bzw. eine Wohnung. Damit wird er zum Eigentümer. Die Immobilie kann dann entweder selbst genutzt oder eben zur Miete oder als Pacht an andere vergeben werden.

Der Kauf eines Hauses ist mit hohen Kosten verbunden, die in der Regel finanziert werden. Hierdurch fallen über einen festgelegten Zeitraum Finanzierungskosten an, um das Darlehen für die Kaufkosten und ggf. auch die anfallenden Nebenkosten zu decken.

Welche weiteren Nebenkosten gibt es beim Hausbau?

Viele Hausbauer haben zuerst einmal nur die Kosten für den eigentlichen Bau samt Innenausbau sowie den Kauf des Grundstückes im Blick. Doch lauern zusätzliche Baunebenkosten, die zu bezahlen sind und auf keinen Fall bei der Kalkulation vergessen werden sollten. In Summe können sie noch einmal bis zu 10% des Kaufpreises ausmachen.

Der Staat hält gleich zweimal die Hand auf: Zum einen fallen Kosten für die Grundbucheintragung an, die bei 1,1 Prozent des Grundstückswertes liegen. Dazu kommt noch die Grunderwerbsteuer, die 3,5% der Bemessungsgrundlage beträgt.

Wer ein Grundstück kauft, muss dieses auch notariell besiegeln lassen. Der Notar lässt sich dies natürlich bezahlen, sodass hier noch einmal 1 – 3 Prozent der Kosten aufzuschlagen sind. Sollte die Vermittlung des Grundstückes über einen Makler laufen, kostet dies zusätzlich eine Maklerprovision. Auch hier schwanken die prozentualen Kosten, liegen aber in der Regel zwischen 2 und 5 Prozent der Kaufsumme.

Neben diesem Kostenberg kommen weitere Zahlungen auf Sie zu, die in der Regel durch den Auftrag zum Bau eines Fertighauses nicht mit abgedeckt sind. Hierzu zählt zum einen die Erschließung des Grundstückes. Die hierfür anfallenden Kosten schwanken. Anschlüsse für Wasser, Strom und Telefon müssen gelegt werden, was Kosten zwischen rund 100 und 5.000 je Versorgungsanschluss nach sich ziehen kann. Nicht zu vergessen sind zusätzlich anfallende Kosten für eine neutrale Baubegleitung und Baubeobachtung durch einen Sachverständigen, wenn dies gewünscht ist, sowie für Versicherungen.

Wie findet man die optimale Baufläche?

Eine Grundvoraussetzung für den Bau eines Hauses ist die passende Baufläche. Denn ohne Grundstück haben Sie auch keinen Grund, auf dem das Haus errichtet werden kann. Möglichkeiten, die passende Baufläche zu finden, gibt es viele, z. B. durch das Durchsehen von Anzeigen in örtlichen Zeitungen oder die Grundstückssuche im Internet.

Bei der Wahl der Baufläche sind einige Dinge zu beachten – abgesehen von subjektiven Gründen wie der Lage und der Umgebung sowie den Kosten. Werfen Sie vor dem Kauf einen Blick auf den Bebauungsplan bei der Gemeinde. Dort erfahren Sie unter anderem, welche Dachformen und Geschosszahlen zulässig sind und welcher Mindestabstand zu den Nachbargrundstücken zu berücksichtigen ist.

Ebenfalls einen Blick sollte in das Grundbuch geworfen werden. Hier erfahren Sie, ob irgendwelche gesetzlichen Auflagen oder Beschränkungen, eingetragene Wegerechte, mögliche Vorverkaufsrechte oder bestehende Hypothekenlasten für das Grundstück eingetragen sind. Dies sollten Sie bei Ihrer Kaufentscheidung und Planung mit berücksichtigen.

Ein wichtiger Punkt – auch hinsichtlich der anfallenden Nebenkosten – ist, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Sind bereits eine Energie- und Wasserversorgung gegeben, entfallen die Kosten hierfür. Sollten die Anschlüsse hingegen noch nicht vorhanden sein, informieren Sie sich über die anfallenden Kosten.

Auch die Eigenschaften des Grunds selbst sollte begutachtet werden. Hier sind vor allem die Bodenbeschaffenheit sowie mögliche Altlasten wichtig. Liegt das Grundstück z.B. in einem Gebiet mit hohem Grundwasserspiegel und es soll mit Keller gebaut werden, können weitere Ausgaben für eine aufwendigere Kellerabdichtung notwendig sein. Auch die Entsorgung von vorhandenen Altlasten wie Chemikalien oder auch ein abzureißendes Gebäude im Boden führen zu weiteren Unkosten.