Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser, umso günstiger und sicherer wird die Finanzierung. Denn die Bank oder ein anderer Kreditgeber muss dann nicht so viel Fremdkapital zur Verfügung stellen. Sie ist besser abgesichert für den Fall von Forderungsausfällen, also wenn die Rate nicht gezahlt werden kann. Auch Eigenleistung, die sogenannte „Muskelhypothek“ wird bis zu einem bestimmten Anteil (meist maximal 10 Prozent) als Eigenkapital gewertet.

Der Kreditgeber setzt den Anteil deshalb eher niedrig an, weil Bauherren dazu neigen, ihre Zeit und Kraft sowie ihr Können zu überschätzen. 10 Prozent Eigenleistung sind eine realistische Größe. Man darf nicht vergessen, dass ein Laie auch mit handwerklichem Geschick nicht so schnell arbeitet wie ein Fachmann. Er schafft in der gleichen Zeit lediglich zwei Drittel der Arbeit. Dadurch kann es zu Verzögerungen am Bau kommen, welche Mehrkosten zur Folge haben (Doppelbelastung Miete und Kreditrate).

Ungefähr ein Viertel bis ein Drittel der gesamten Baukosten sollten aus den eigenen Mitteln bestritten werden. Diese Angaben gelten unter Verbraucherschützern sowie Spezialisten als Faustregel, um eine sichere Immobilienfinanzierung zu gewährleisten. Angebote, bei denen (theoretisch) Bauherren und Hauskäufer ohne Eigenkapital ihre Wunschimmobilie kaufen können, locken Interessenten. Doch die sogenannte Vollfinanzierung ist in der Regel sehr teuer. Die Zinsen und Raten sind vergleichsweise hoch, weil der Kreditgeber das volle Risiko tragen muss.

Für ein 300.000 Euro teures Haus können bis zu 200.000 Euro verhältnismäßig günstig finanziert werden. 100.000 Euro sollten aus Eigenkapital und/oder Eigenleistung kommen. Doch benötigt man mehr Geld, etwa weil man nicht so viel angespart hat, landet man schnell bei sehr hohen Zinssätzen. Durch das Eigenkapital lassen sich einige Euro bei den Zinsen sparen und für die Bank das Risiko vermindern.

Aufbau von Eigenkapital für den Hausbau

Es gibt verschiedene Wege, wie man Vermögen aufbaut. Für jeden Einzelfall muss geschaut werden, welches die optimalen Lösungen sind. Häuslbauer müssen schauen, wie sie ihr Geld strategisch klug anlegen können, wenn sie später damit ihre Immobilie finanzieren möchten. Die Finanzierung eines Hauses oder auch einer Wohnung mit einer gewissen Eigenkapitaldecke bildet ein solides Fundament.

Das Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor für den Finanzierungsplan. An erster Stelle steht deshalb der gründliche  Kassensturz. Der zukünftige Hauseigentümer schaut dabei, was er an Werten ins Haus stecken kann. Nicht nur Vermögen auf Bankkonten ist Eigenkapital. Auch Depots oder Bargeld zählen dazu, weiterhin Bausparguthaben, Darlehen und Unterstützungen von Verwandten und Arbeitgebern, ja sogar schuldenfreie Grundstücke. Sparverträge können ebenso als Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden.

An manches Vermögen kommt man sofort, an anderes erst in ein paar Jahren heran. Letzteres kann bis zur Fälligkeit zwischenfinanziert werden. Das gilt beispielsweise beim Bausparvertrag. Wenn er noch nicht zuteilungsreif ist, kann zwischenzeitlich ein günstiger Bausparkredit in Anspruch genommen werden. Bauherren sollten auch nach sogenannten Forward-Darlehen fragen und sich dazu beraten lassen. Dabei wird bei später beabsichtigtem Hauskauf im Voraus eine Summe angespart. Diese Lösung bietet eine sehr langfristige Zinsbindung und ist ideal, wenn Kreditzinsen niedrig sind. Dazu fragt man am besten nach einem „umgekehrten Bausparvertrag“, den unter anderem auch Versicherungen zu günstigen Konditionen anbieten.

Summen aus langfristigen Geldanlagen sollten in einer langfristigen Tilgungsplanung bedacht werden. Bausparverträge, die in acht Jahren zuteilungsreif werden oder Versicherungen, die nach einer bestimmten Frist ausbezahlt werden, können für eine Sondertilgung verwendet werden. Bevor Kreditgeber die gewünschte Darlehenssumme auszahlen, wird ein Eigenkapitalnachweis benötigt. Dazu benötigen die zukünftigen Häuslebauer aktuelle Auszüge vom Konto und Depot. Damit wird bewiesen, dass eingeplante Summen wirklich verfügbar sind. Deshalb sollte das Geld bereits vorher auf dem Konto gesammelt werden. Dies vereinfacht das Prüf-Verfahren. Zusätzliche Zinsen sichert man sich mit einer Kurzzeit-Kapitalanlage, wie einem Tagesgeldkonto.

Schritte zur Berechnung des Eigenkapitals

Schritt 1: Viel Eigenkapital einbringen – Kassensturz machen

1.1 – Sofort verfügbares Kapital ausrechnen

• Guthaben auf Sparkonten
• Termingelder
• festverzinsliche Wertpapiere
• zuteilungsreife Bausparverträge
• sonstiges Eigenkapital, beispielsweise Goldmünzen

Diese Summe an Eigenkapital kann für den Hauskauf fest eingeplant werden. Bitte behalten Sie auch hier im Hinterkopf, dass beispielsweise auch festverzinsliche Wertpapiere wie Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen auch von einem Tag auf den wertlos werden können, wenn der jeweilige Staat oder das jeweilige Unternehmen in Konkurs geht. Dies Wahrscheinlichkeit ist nicht sonderlich hoch, aber gerade bei sehr gut verzinsten Unternehmensanleihen sollte man sich auch hier den Risikogedanken nochmals stellen.

1.2 – Sonstige Kapitalanlagen mit möglichen Schwankungen einbeziehen

Dazu werden alle Kapitalanlagen addiert, welche im Wert schwanken können:

• Aktien
• Anleihen
• Fondsanteile

Bitte beachten Sie, dass Aktien, Anleihen und Fondsanteile größeren Schwankungen unterliegen können und berechnen Sie hier einen entsprechenden Risikoabschlag mit ein, sprich eine mögliche Schwakungsbreite diese Wertpapiere.

1.3 – Eiserne Reserver anlegen

Drei bis sechs monatliche Nettogehälter als Reserve von allen Ersparnissen abziehen. Heraus kommt er Betrag, der maximal als Eigenkapital für den Hauskauf eingesetzt werden sollte. Diese eiserne Reserve sollte auch nicht für “allfällige Einkäufe” einfeplante werden, sondern wirklich als unantastbare Reserve betrachtet werden. Sie werden merken – sie werden die früher oder später benötigen.

1.4 – Noch nicht verfügbares Kapital addieren

• Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind
• festgelegte Anlagen, wie z. B. Sparbriefe
• Rückkaufswerte der Kapitallebensversicherungen

Schritt 2: Anrechnung der Eigenleistung

Hobbyhandwerker rechnen ihre Arbeitsleistung an der Baumaßnahme als Eigenkapital an. Dabei muss die doppelte Zeit eines Profis angesetzt werden. Der Bauherr darf nicht seine Kraft überschätzen. Maximal zehn Prozent der Gesamt-Bausumme werden üblicherweise als Eigenleistung von den Kreditgebern anerkannt. Dazu ist es notwendig, dass der Häuslebauer für sich selbst einen theoretischen Lohn einkalkuliert. Nicht vergessen sollte man die Kosten für Werkzeugkauf oder möglicherweise Ausleihe sowie Material und Transport des Materials (Anhänger mieten, Flaschenzug kaufen usw.)

Schritt 3: Ruhe bewahren

Wer jetzt merkt, dass er noch nicht genügend Eigenkapital für seinen Hauskauf gesammelt hat, sollte sich aber nicht unter Druck setzen. Zunächst baut man einfach weiter Eigenkapital auf, um die Baufinanzierung zu einem späteren Zeitpunkt zu beantragen. Je mehr aus dem eigenen Spartopf eingesetzt werden kann, desto niedriger werden die Zinsen. Auch die monatliche Kreditrate fällt niedriger aus.

Schritt 4: Nebenkosten und Finanzpolster berücksichtigen

Beim Hauskauf werden die Nebenkosten häufig unterschätzt. Zum Kaufpreis kommen zwischen fünf und zwölf Nebenkosten hinzu, die z. B. für Grundbucheintrag, Notarvertrag, Katasterauszug, Pläne, Hausanschlüsse usw. fällig werden. Im Rahmen des Hausbaus sollten Bauherren mit etwa einem Drittel an Mehrkosten planen. Schnell kann bei einer Sanierung eine alte Mauer einstürzen oder ein Balken erneuert werden müssen, was nicht auf den ersten Blick zu sehen war.

Auch beim Neubau kann es zu weiteren, nicht vorgesehenen Kosten kommen. So können unerwartete Bauverzögerungen die Finanzen belasten. Für Instandhaltungen sollte von Anfang an eine Rücklage gebildet werden. Fällt beispielsweise die Heizung aus, dann muss man nicht gleich bei Wintereinbruch im Kalten sitzen. Für solche Fälle sollte ein Finanzpolster eingeplant werden.

Schritt 5: Kreditraten nicht zu hoch ansetzen

Um ungeahnte Ausgaben noch stemmen zu können, sollte die monatliche Kreditrate nicht zu hoch sein. Am besten sollte die Kreditrate, die jeden Monat gezahlt werden muss, nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen.

Schritt 6: Laufende Kosten beachten

Auch nach dem Einzug in die eigenen vier Wände entstehen noch Kosten, die regelmäßig bezahlt werden müssen. Das betrifft zum Beispiel Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser- und Stromversorgung oder den Schornsteinfeger. Auch eine Hausratversicherung sollte unbedingt abgeschlossen werden, wofür ebenfalls Prämien fällig werden. Neben der Kreditrate können so rasch um die 400 Euro monatlich zusätzlich zusammenkommen.

Schritt 7: Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Um den Finanzrahmen möglichst genau abzustecken empfehlen sich Vergleiche. Im Internet finden sich Baufinanzierungsrechner, mit denen sich die einzelnen Angebote an Zinskonditionen gut vergleichen lassen. Dabei sollte man den effektiven Zins berücksichtigen, weil dieser im Gegensatz zum Nominalzins alle Bearbeitungskosten enthält. In die Baufinanzierungsrechner lassen sich verschiedene Darlehenssummen eingeben. So können auch die Auswirkungen von Zins und Tilgung auf den Kredit im Vorfeld geprüft werden.

Tipp: Informieren Sie sich nicht nur bei Ihrem Versicherungsvertreter oder Ihrer Hausbank sondern nehmen Sie durchaus auch Kontakt zu einem ungebundenen Finanzierungsberater auf, dessen Tagesgeschäft Immobilienfinanzierungen sind. Das Thema Immobilienfinanzierung ist so komplex, dass man hier durchaus den Weg zu einem echten Experten nicht scheuen sollte – speziell dann, wenn es mit dem Eigenkapital üppig bestellt ist. Sie fragen sich vielleicht – wieso ein Finanzierungsberater, wenn ich meiner Hausbank sowieso vertraue oder mein Schwager oder Onkel vielleicht sogar dort arbeiten? Die Antwort ist ganz einfach – ein ungebundenen Finanzierungsberater hat in der Regel Zugriff auf eine Reihe von Finanzierungsinstrumenten von unterschiedlichen Instituten und kann Ihnen somit auch die aktuell besten Konditionen zur Verfügung stellen. Er kennt den Markt in der Regel besser als ein durchschnittlicher Bankangestellter am Schalter oder ein Versicherungsmakler, der lediglich die Finanzierung von einem einzigen Institut verkaufen kann. Bei der Eigenheimfinanzierung geht es um Sie und Ihre Geld – es geht nicht um Freundschaften, Bekanntschaften – es geht einzig und allein um Ihre Konditionen.

Schritt 8: Finanzielle Grenzen hinnehmen

Das Eigenkapital und die Gesamtsumme lassen sich nicht beliebig ausdehnen. Deshalb sollte immer großzügig finanziert werden, soweit dies möglich ist. Allerdings ergibt sich aus der monatlichen Belastung und der eigenen Kapitaleinlage eine Höchstgrenze. Diese Grenze muss akzeptiert werden, mehr darf dann der Hausbau auch nicht kosten. Nachfinanzierungen sind schwierig durchsetzbar bis unmöglich. Wer die obigen Schritte durchdacht hat, der stellt seinen Hausbau nicht nur baulich auf ein solides Fundament, sondern auch finanziell. Dann kann der zukünftige Hauseigentümer diese enorme Investition ohne schlechtes Gewissen in Angriff nehmen und sich auf seine eigenen vier Wände freuen.