Grundstück umwidmen – Wie funktioniert die Umwidmung eines Grundstücks?

Eigentümer eines Grundstücks mit Grünlandwidmung haben grundsätzlich die Möglichkeit, eine Umwidmung in Bauland zu beantragen. Ob eine Umwidmung genehmigt wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab – es entscheidet der Einzelfall. Lesen Sie in diesem Ratgeber Allgemeines über die Widmung von Flächen, welche Voraussetzungen für eine Umwidmung gegeben sein müssen sowie auch, wo Sie einen Antrag auf Umwidmung einreichen können.

Flächenwidmungsplan und langfristige Ziele der Gemeindeentwicklung

Alle Grundstücke einer Gemeinde werden in den sogenannten Flächenwidmungsplan eingezeichnet. Dieser legt fest, wie die einzelnen Grundstücke genutzt werden dürfen, d.h. die Widmung von Flächen ist verbindlich und muss von den Grundstückseigentümern eingehalten werden. Ziel ist es, das gesamte Gemeindegebiet räumlich und funktionell zu gliedern, wobei Faktoren wie eine geordnete Besiedelung, die wirtschaftliche Entwicklung und der Natur- und Landschaftsschutz des örtlichen Raumes eine entscheidende Rolle spielen. Bei der Widmung von Grundstücken handelt es sich um langfristige Ziele der örtlichen Gemeindeentwicklung, die sich von der aktuellen Nutzung – die aus dem Grundbuchauszug ersichtlich wird – durchaus unterscheiden können.

Neun Bundesländer – Neun Raumordnungsgesetze

Für das Raumordnungsrecht sind in Österreich die einzelnen Bundesländer zuständig. Alle neun Bundesländer verfügen folglich über eigene Raumordnungsgesetzte. Zwar können als wesentliche Widmungskategorien Bauland, Grünland und Verkehrsflächen genannt werden, doch sind ihre genauen Bezeichnungen und weiteren Gliederungen wie zum Beispiel Wohngebiete, Betriebsbaugebiete und Industriegebiete von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Entscheidungsgrundlage bei der Festlegung von Flächenwidmungen

Die Flächenwidmung ist kein willkürlicher Prozess. Bei der Widmung von Flächen können die folgenden Fragen als Entscheidungsgrundlage dienen:

  1. Welche natürlichen Eigenschaften hat die konkrete Fläche?
  2. Wie ist die Lage der Fläche in Bezug auf die örtliche Raumordnung?
  3. In welchem Zusammenhang steht die Fläche zu den anderen Flächenwidmungen?
  4. Wie ist das öffentliche Interesse an der Gemeindeentwicklung?

Flächenwidmung: wichtige Info für den Bauherren

Für Grundstückseigentümer ist die Flächenwidmung also von zentraler Bedeutung, da sie vorgibt wie ein Grundstück genutzt werden darf. Als Bauherr sollten Sie sich deshalb vor der Umsetzung Ihres Bauvorhabens darüber informieren, ob das zu bebauende Grundstück eine Baulandwidmung hat. Hierfür gehen Sie einfach zum zuständigen Gemeindeamt, wo der Flächenwidmungsplan aufliegt und öffentlich einsehbar ist.

Auf einer Fläche mit Baulandwidmung können Sie ein Haus errichten. Handelt es sich hingegen um ein Grundstück mit Grünlandwidmung, ist eine Bebauung im Allgemeinen nicht möglich. Das konkrete Bauvorhaben kann zunächst also nicht realisiert werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit, eine Umwidmung dieser Fläche in Bauland zu beantragen.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Umwidmung gegeben sein?

Da der Flächenwidmungsplan die langfristigen Ziele der örtlichen Gemeindeentwicklung bzw. im Besonderen die Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Grundstücke umfasst, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit ein Grundstück kurzfristig von Grünland in Bauland umgewidmet werden kann. Zum einen muss die geplante Änderung den Zielen der Gemeinde entsprechen und zum anderen dürfen auch die Interessen von benachbarten Grundstückseigentümern nicht verletzt werden. Eine Umwidmung wird beispielsweise nicht genehmigt, wenn die geplante Änderung im Widerspruch mit den gesetzlichen Bestimmungen oder dem örtlichen Entwicklungskonzept steht.

Wo kann eine Umwidmung beantragt werden?

Die Umwidmung eines Grundstücks von Grünland in Bauland können Sie beim zuständigen Gemeindeamt beantragen, d.h. bei der Gemeinde, der das Grundstück laut Flächenwidmungsplan zugeordnet wird. Nach der Einreichung des Antrags, in schriftlicher Form aber ohne jegliche Formvorschriften, ist es nun Aufgabe des Gemeinderats, über die Befürwortung oder Ablehnung Ihres Antrags zu entscheiden – hierfür hat er sechs Monate Zeit. Danach erfolgt die Überprüfung der Entscheidung des Gemeinderats durch die jeweilige Landesregierung als Kontrollinstanz.

Kosten bei der Umwidmung

Wie eingangs erwähnt haben wir in Österreich neun unterschiedliche Raumordnungsgesezte, daher informieren Sie sich bitte im Vorfeld gut, welche Kosten ggf. auf die im Falle einer Umwidmung zukommen können. In der Regel wird nach erfolgreicher Umwidmung ein Bescheid der jeweiligen Landesregierung zugestellt. Anschließend sind die sogenannten Aufschließungskosten und Anschlussgebühren fällig. Es soll auch schon vorgekommen sein, dass die Freude über die Umwidmung schnell getrübt wird – durch sogenannte Infrastrukturbeiträge, die manche Gemeinden einheben. Rund 40 Prozent der Gemeinden in Oberösterreich verlangen beispielsweise eine solche Infrastrukturabgabe, die meist an die Grundstücksgrößte gebunden ist. Je nach Gemeinde können hier bis zu acht Euro pro Quadratmeter an zusätzlichen Kosten entstehen.

Umwidmungssteuer – Umwidmungsabgabe

Im Zuge des Sparpakets 2012 wurde die sogenannte Steuer auf Veräußerungs- und Umwidmungsgewinne mit 1. April 2012 definiert. Grundsätzlich ist damit jeder gewinnbringende Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks zu besteuern. Achtung: Die Steuer fällt nur im Falle eines Verkaufs des Grundstücks an und nicht bei der Umwidmung selbst. Sollten Sie also in der glücklichen Lage sein, dass Sie möglicherweise ein Grundstück geschenkt bekommen oder erben, so fällte diese nicht an.

Gewinne aus der Veräußerung von einem Grundstück sind mit einem Steuersatz von 25% zu versteuern. Der Veräußerungsgewinn ist relativ einfach zu ermitteln, indem man vom erzielten Erlös die jeweiligen Anschaffungskosten abzieht. Das Gesetz unterscheidet dabei noch zwischen sogenannten Neu-Grundstücken und Alt-Grundstücken. Details dazu finden Sie direkt auf der Webseite BMF. (https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html)

Fazit – Umwidmung

Obwohl eine Fläche mit Grünlandwidmung dem Gesetz nach nicht bebaut werden darf, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Umwidmung in Bauland bei der zuständigen Behörde einzureichen. Ein Ansuchen wird befürwortet, sofern die geplante Änderung der Natur der Fläche, ihrer (weiteren) Umgebung, den Interessen der Gemeindebewohner sowie den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Da die rechtlichen Rahmenbedingungen sehr schwamming sind, gilt es in erster Instanz den  Bürgermeister bzw. den Gemeinderat vom eigenen Vorhaben zu überzeugen: Ist dies erstmal gelungen, sollte der Antrag auf Umwidmung, sofern keine andere Interessen, wie beispielsweise Naturschutzgebiet o.ä. im Spiel sind, sollte der Antrag auch in der Landesregierung durchgewunken werden. Und vergessen Sie nicht: Informieren Sie sich über mögliche Kosten, die mit einer Umwidung in Zusammenhang stehen.

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