Eigenleistung beim Hausbau

Die eingebrachte Eigenleistung beim Hausbau wird auch häufig als Muskelhypothek bezeichnet. Wer beim Hausbau mithilft, spart bares Geld. Doch man sollte gründlich über einige Faktoren nachdenken, bevor man die Ärmel hochkrempelt. Viele Bauherren überschätzen sich. Die Mitarbeit kostet viel Zeit und nicht weniger Nerven.

Die meisten Hausbauer können erst nach Feierabend oder am Wochenende anpacken. Die Baumaßnahme kann sich dadurch in die Länge ziehen. Wer dann von der täglichen Arbeit bereits ausgelaugt ist, hat sicher wenig Lust, noch auf der Baustelle Hand anzulegen. Neben Zeit und Nerven benötigt man auch Geschick und Know-how. Denn falsch ausgeführte Arbeiten führen zu überflüssigen Kosten.

Weshalb überhaupt Eigenleistung?

Vor allem die Bauherren, welche nicht genug Eigenkapital zur Verfügung haben, wollen einen Teil der Kosten oder gar sämtliche Finanzen durch Eigenleistung ersetzen. Doch bei der Muskelhypothek erkennt die Bank meist lediglich bis zu 15 Prozent Eigenleistung an, gerechnet von der gesamten Bausumme. Das ist ein realistischer Betrag, den auch jeder erwirtschaften kann, der handwerklich geschickt ist, genug Zeit und Nerven besitzt. Idealerweise plant man in den Finanzplan auch unvorhergesehen Zwischenfälle, Mini-Rechnungen und Nachbesserungen mit ein. Ungefähr ein Drittel Mehrkosten (auf den ursprünglich geplanten Finanzierungsbetrag) sind bei einem Haus realistisch. Wenn es weniger sind, umso besser.

Welche Eigenleistungen kann man selbst übernehmen?

Viele Ausbauarbeiten können bei handwerklichem Geschick in Eigenregie erfolgen: Malern, Streichen, Tapezieren, Verlegen von Fliesen, Teppichboden oder Fertig-Parkett. Auch das Anlegen des Gartens, der Wege usw. kann mit etwas Geschick selbst übernommen werden. Andere Arbeiten, z. B. Handlanger-Tätigkeiten, sind  möglich, wenn der Fachmann vor Ort Hilfestellung gibt: Dachdecken, vorbereitende Elektroarbeiten (Schlitze stemmen, Kabel ziehen, Steckdosen-Hüllen anbringen usw.) oder auch Estrich legen.

Allerdings sollte man von reinen Facharbeiten die Hände lassen. Das betrifft unter anderem Rohbau-Arbeiten, Wärmedämmung, Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen. Diese Arbeiten setzen spezielles Fachwissen sowie die Kenntnis der entsprechenden Bauvorschriften voraus. Deshalb sollte hierfür ein Profi engagiert werden (falls der Häuslebauer nicht selbst einer ist), um Baumängel, Schwachstellen, Schimmel-Bildung oder defekte Systeme (Heizung, Sanitär, Elektro) zu vermeiden. Anschlüsse müssen schließlich vom Elektriker oder Klempner geprüft und freigeschaltet werden. Das betrifft z. B. das Anklemmen im Sicherungskasten inklusive Funktionsprüfung (Elektriker) sowie das Abdrücken von Heizungssystemen und Wasserleitungen (Klempner).

• Garten anlegen: Ersparnis bei 30 bis 45 Arbeitsstunden zwischen 1.400 bis 2.200 Euro
• Tapezieren: Ersparnis 125 bis 190 Stunden Arbeit, etwa 7.800 Euro
• Dachausbau, Schrägen dämmen: Ersparnis von 4.100 bis 5.300 Euro
• Einbau Fußbodenbeläge: Ersparnis bei 40 bis 90 Arbeitsstunden zwischen 1.700 und 3.900 Euro
• Einbau Zimmertüren: Ersparnis bei 20 Arbeitsstunden ungefähr 1.000 Euro

Wie viel lässt sich durch Eigenleistung sparen?

Das ist abhängig davon, welchen Haustyp man baut und wo gebaut wird. Beispielsweise spart man bei einem Reihenhaus-Bau in München (drei Etagen, Keller inklusive) mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bei Gesamtbaukosten von 275.000 Euro maximal 25.000 Euro ein. Die notwendige Arbeitszeit dafür liegt bei 850 Stunden – etwa einem Jahr, wenn man ca. 22 Stunden wöchtenlich auf der eigenen Baustelle schuftet. Nur sehr wenige Hausbauer können diese Zeit und Kraft aufbringen. Realistisch ist, dass der Bauherr höchstens etwa zwei Drittel dessen schafft, was der Profi erarbeitet. Handwerklich geschickte Bauherren sparen ungefähr bis zu 10 Prozent der Baukosten ein, durchschnittlich 28.000 Euro.

Achtung: Risiko!

Das Risiko, sich zu überschätzen, ist hoch. Laien sollten keine Arbeiten ausführen, bei denen ein Mangel tiefgreifende Konsequenzen für die gesamte Baumaßnahme haben kann. Das betrifft beispielsweise Elektroinstallationen: Bei einem Fehler kann es zu einem Brand kommen. Ebenfalls gilt dies für Arbeiten am Mauerwerk, welche die Statik beeinflussen können. Die falsche Dämmung sorgt für höhere Heizkosten. Wer also an falscher Stelle spart und schlampig oder nicht fachgerecht arbeitet, muss für die Nachbesserung einen Profi beauftragen – das geht dann richtig ins Geld!

Weil Fachleute generell schneller arbeiten als Hobby-Handwerker, sollte eine längere Bauzeit eingeplant werden. Falls Nacharbeiten nötig werden, ist mit einer zusätzlichen Verzögerung zu rechnen. Eine längere Bauzeit bedeutet aber auch höhere Kosten. Meist besteht eine finanzielle Doppelbelastung, weil die Miete für den Wohnraum gezahlt werden muss, die laufenden Kosten für den Hausbau aber auch.

Wer sparen will, sollte auch die Materialkosten im Blick haben. Ungeeignete Baustoffe führen dazu, dass man nachbessern muss und drauf zahlt. Misslungene Versuche mit verschnittenem Material können sich ebenfalls summieren. Firmen geben Rabatte, wenn sie viel Leistung erbringen. Diese entfallen, wenn der Bauherr viel selbst machen will. Außerdem benötigt er das passende Werkzeug, dessen Kauf zusätzlich finanziell belasten kann. Schlimmstenfalls benötigt der Häuslebauer dieses Werkzeug nach der Baumaßnahme nie wieder!

Thema Gewährleistung: Auf Eigenleistung gibt es keine! Wenn der Hobby-Handwerker pfuscht, dann muss er dies nachbessern – auf eigene Kosten. Häufig helfen Freunde und Familie beim Hausbau. Doch sämtliche Helfer müssen versichert werden, selbst wenn sie nur kurz aushelfen. Diese Bauhelferversicherung kann die nächste Kostenfalle darstellen.

Eigenleistung und Eigenkapital

Viele Bauherren haben nicht so eine dicke Eigenkapitaldecke, wollen sich aber auch nicht unnötig mit Fremdkapital belasten. Deshalb versuchen sie, so viel wie möglich bei ihrem Hausbau selbst auszuführen. Je Mehr Eigenkapital in Form von „Muskelhypothek“ eingebracht wird, desto günstiger meist auch der Kreditzins. Die Banken erkennen die Eigenleistung bis zu einer gewissen Größenordnung als Eigenkapital an.

Allerdings ist es wichtig, seine handwerklichen Fähigkeiten, Kraft und Zeitaufwand richtig einzuschätzen. Durch das Selbstmachen lässt sich zwar der Handwerkerlohn sparen und der Eigenkapitalanteil verbessern, aber es muss mehr Zeit eingeplant werden. Berufstätige können nicht jederzeit mit anpacken und die Doppelbelastung sowie fehlende Freizeit und Wochenenden schlauchen auf Dauer. Kreditinstitute wissen, dass Bauherren oft unrealistisch planen. Weil sie das Risiko aufgrund ihrer Erfahrung besser abschätzen können als der Häuslebauer, fordern sie oft eine genaue Aufstellung geplanter Eigenleistungen und Materialkosten, damit teure Nachfinanzierungen vermieden werden.

Maximal zehn Prozent der Gesamtkosten sind als Eigenleistung ausreichend. Sicher gibt es den einen oder anderen (Arbeitslosen), der mehr Zeit einplanen kann. Aber es ist unrealistisch zu hoffen, z. B. 50 Prozent der notwendigen Arbeiten selbst zu schaffen, zumal viele Facharbeiten auch nur durch Spezialisten erledigt werden dürfen.

Für die Eigenkapitaldecke werden der klassische Bausparvertrag und andere Sparverträge einbezogen, ebenso Aktien, Investmentfonds, Rentenpapiere und Lebensversicherungen. Es ist wichtig, die frühestmögliche Kündigungsfrist zu kennen, damit es bei einer (vorzeitigen) Auflösung nicht zu großen Einbußen kommt.

Verträge und Klauseln

Jeder Häuslebauer sollte sich die Bauverträge gründlich durchlesen und sich mit den einzelnen Klauseln auseinandersetzen, bevor er unterschreibt. Manchmal sind unpräzise oder unzulässige Klauseln enthalten und wichtige Bauleistungen überhaupt nicht definiert. Deshalb meldet der Verbraucherschutz Mängel bei der Hälfte aller Bauverträge. Auf Nummer Sicher geht, wer den Bauvertrag einem Anwalt für Baurecht vorzulegen, bevor er unterzeichnet.

Sinnvoll ist es, auch die Eigenleistung vertraglich festzuschreiben. Dabei sollten Bauherren Fähigkeiten und Belastbarkeit jedoch nicht überschätzen. Sonst kommt es zu Verzögerungen oder Nachbesserungen durch einen Fachmann. Finanzielle Schwierigkeiten lassen sich vermeiden, wenn die geplante Eigenleistung genau in den Ablauf der Baumaßnahme mit eingeplant wird.

Vertragliche Festlegungen zur Eigenleistung gegenüber der Baufirma helfen, spätere Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Eigenleistungen sind frei von Gewährleistungs- und Mängelbeseitigungsansprüchen – im Gegensatz zu Arbeiten, welche von Fachleuten und Firmen ausgeführt werden. Wenn entstandene Schäden verhindern, dass weitergebaut werden kann, sollte geklärt sein, wer haftet. Dies gilt auch für den Bau mit einem Bauträger oder Generalunternehmer.

Auf Nummer Sicher geht, wer sich einen Bausachverständigen sucht. Dies ist sinnvoll, bevor die Verträge mit Baufirmen, Bauträger oder Generalunternehmer abgeschlossen werden. Der Sachverständige hilft z. B., die Eigenleistung realistisch einzuschätzen und zu planen. Am Ende ist es nicht nur die finanzielle Ersparnis, welche die Eigenleistung einbringt. Schließlich kann man auch stolz auf die fertigen Arbeiten sein, die man am Traumhaus selbst erledigt hat.